Правда, напрямую об этом не сказано в постановлении о переоценке. И так было задумано. “В постановлении, — отмечает заместитель Председателя Госкомстата В. Соколин, — нет прямого заявления о привлечении независимых экспертов. И это, — добавляет он, — правильно. Если прямо написать о независимой оценке, многие воспримут это как приказ и кинутся исполнять. А в России еще нет достаточного количества грамотных, надежных экспертов-оценщиков” (“Коммерсант Дейли” от 11 декабря 1996 г.).

Это верно. Пока общество не располагает необходимым числом экспер-тов-оценщиков. К сожалению, и немногочисленной категории тех, кто занимается на практике оценочной деятельностью, пытаются выразить недоверие. Высказываются претензии к деятельности организаций, обучающих оценке, качеству обучения, программам подготовки.

Я не вижу смысла вступать в полемику по этому поводу и выделять какую-либо из учебных организаций. И вот почему. В большинстве из этих учебных центров преподают выпускники или курсов первой волны, организованных Институтом экономического развития (ИЭР) Всемирного Банка, или семинаров второй волны, на которых преподавание велось на базе программы ИЭР. Так что преподавательский корпус в большинстве учебных заведений имеет примерно одинаковую подготовку. Со мной могут не согласиться некоторые из моих коллег, считающие, что их учебные программы в настоящий момент более адаптированы к реалиям России.

Как бы там ни было, важно то, что в учебном процессе, как правило, использовалась данная книга. Она увидела свет в начале 1995 г. Первый ее выпуск разошелся очень быстро. Книга стала библиографической редкостью. Именно поэтому выходит ее второе издание. Я сам учился по этой книге, вернее, по первым переводам ее отдельных глав в конце 1993 года. Считаю, что большая часть моих знаний по оценке недвижимости сформировалась под влиянием этой книги. Но все-таки не со всеми подходами авторов можно согласиться. В частности, Дж.Фридман и Н.Ордуэй не совсем правильно, как мне кажется, учитывают фактор времени при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости путем прямого сравнительного анализа продаж (т. 17).

Они рекомендуют вносить поправки в цену сопоставимых объектов или путем денежных поправок (это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта, с.291), или на основе процентных поправок, которые, в частности, можно вносить на независимой, плюсовой/минусовой основе (там же).

При этом, прежде всего должны быть сделаны поправки на влияние фактора времени (с.293). В примере, который приводится в книге, рассматривается случай, когда объект был продан 4 месяца назад. Вследствие инфляции цены на подобные объекты недвижимости растут на 1% в месяц. Таким образом, продажная цена объекта в 100 ООО долл. к моменту оценки (т.е. спустя 4 месяца) должна быть увеличена на 4 ООО долл., или повышена на 4%, т.е. до 104 000 тыс. долл. (с.292). Этим достигаются стандартные условия обеспече ния расчетов в сопоставимых ценах. Именно эта величина (104 000 долл.) должна лежать в основе всех последующих корректировок -— на местоположение, удобства и состояние самого здания. Однако эти корректировки, согласно Дж. Фридману и Н.Ордуэю, должны привязываться не к сопоставимой цене (104 000 долл.), а к прежней цене, т.е. без учета инфляции (100 000 долл). Отсюда сами абсолютные и относительные поправки выражаются в несопоставимых ценах. Это, конечно, не совсем правильно и не соответствует общепринятым правилам измерений экономических показателей в сопоставимых ценах.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒