Допустим, например, что инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на капитал в течение четырех лет. Суммы, получаемые в счет возврата инвестиций, могут быть без риска реинвестированы по ставке только в 5%. Поскольку 4-летний фактор фонда возмещения при 5% равен 0,232, то коэффициент капитализации составит 0,12 + 0,232 = 0,352.

Чтобы определить стоимость этого 4-летнего потока доходов, разделим доход за первый год на 0,352. Если ожидаемый доход первого года составит 352 долл., то стоимость потока равняется: 352 долл. / 0,352 = 1000 долл.

Рассматривая этот пример более подробно, можно увидеть, что из 352 долл. суммарного дохода за первый год процент составит 120 долл., а возврат основной суммы — 232 долл. Если последняя сумма будет реинвестирована под 5% годовых и в конце каждого года к ней будет добавляться такая же сумма, реинвестируемая под тот же процент, то к концу четвертого года остаток сравняется с 1000 долл. вложенного капитала.

Хотя метод Хоскольда редко используется в оценках недвижимости, модификация этого метода — ставка дохода финансового менеджмента (см. гл. 15) — применяется в инвестиционном анализе все чаще.

Частичное возмещение капитала

Инвестиции могут терять свою стоимость частично, т.е. менее чем на 100%. При таком прогнозе норма возмещения капитала должна составлять лишь часть от полной нормы. Это позволяет часть инвестированной суммы вернуть за счет перепродажи актива, а не целиком за счет текущих доходов.

Например, если возврат инвестиций будет происходить по прямолинейному методу и ожидается, что через 4 года актив будет продан за 50% его нынешней стоимости, то на возмещение капитала ежегодно должен направляться 12,5%-ный доход (4 года жизни = 25% возврата в год; 1/2 от 25% = 12,5%). 12,5% на возврат инвестиций плюс 12%-ная ставка дохода на инвестиции составят коэффициент капитализации в

24,5%.

Аннуитетное возмещение капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива на 50% и 12%-ной ставке процента (или дисконта) даст следующий коэффициент капитализации:

Отдача или ставка процента (дисконта)    0,12

Плюс возврат инвестиций:

50%-ная потеря х 0,209 фактор фонда возмещения 0,1045

Коэффициент капитализации    0,2245

Разделение на составляющие (component separation). Другой подход к частичному возмещению капитала заключается в разделении инвестиций на различные составляющие.

Например, предположим, что инвестор платит за здание и землю суммарно 2000 долл. Ожидаемая ставка процента (или дисконта) — 12%. В оценочном отчете указывается, что рыночная стоимость одной только земли участка составляет 1000 долл.; здание стоит 1000 долл. при сроке износа в 4 года; по истечении 4 лет здание полностью обесценивается. Доход, приписываемый зданию, будет постепенно снижаться, тогда как стоимость земли и доход от нее будут оставаться постоянными на протяжении неограниченного периода времени. Поэтому доля капитальных затрат на здание, подлежащих возврату, составляет 50% от суммарных инвестиций. Учитывая, что норма возврата инвестиций в здание равна 25% (четырехгодичное прямолинейное возмещение), в пересчете на всю сумму инвестиций она составит 12,5%. Соответственно коэффициент капитализации для всей собственности равен: 12% + 12,5% = 24,5%.

Структура данного коэффициента, включающего различные коэффициенты для здания и земли, описана ниже:

Здание:

Доход на инвестиции: 12%-ный доход на 50% от суммарных инвестиций    0,06

Возврат инвестиций: 50%

суммарных инвестиций (за 4 года)    0,125


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒