Земля:

Доход на инвестиции: 12%-ный доход на 50% суммарных инвестиций    0,06

Возврат инвестиций:

не применяется    0

Коэффициент капитализации    0,245 = 24,5%

Примеры возмещения капитала

Во всех случаях, когда ожидается уменьшение (потеря) стоимости первоначальных инвестиций, возмещение капитала должно осуществляться за. счет потока доходов, поскольку оно не может быть обеспечено суммой, вырученной от продажи актива. Возьмем для примера здание старого отеля. По мере снижения репутации отеля снижается стоимость его номеров и ухудшается состав его клиентов. Доходы будут сокращаться, а расходы, напротив, возрастать из-за необходимости проведения ремонта. Через некоторое время отель будет пригоден разве что для сноса. Последний покупатель, который при приобретении отеля вложил в здание часть своих средств, должен возмещать капитальные затраты из потока доходов. Учитывая, что доходы снижаются, следует применить метод прямолинейного возврата. Такой же подход будет оправданным для стареющих жилых домов, офисных и торговых сооружений.

Например, с необходимостью возмещения капитала сталкивается собственник объекта недвижимости, который сдал его в долгосрочную аренду по фиксированной чистой ставке, однако предоставил арендатору опцион на покупку по номинальной стоимости по истечении срока аренды. Все его вложения должны быть возмещены за счет потока доходов. Аналогично держатели самоамортизирующихся закладных сталкиваются с потерей капитальной стоимости в результате постепенного погашения задолженности. Их поступления остаются неизменными до момента полной амортизации, когда остаток основной суммы кредита становится равным нулю. Поэтому в этих случаях возмещение капитала должно происходить по методу фонда возмещения.

Например, рассмотрим кредит в 400 ООО долл., выданный на 25 лет под 12%. Ежемесячные платежи будут составлять 4212,90 долл. Кредитору может показаться, что ежемесячная ставка превышает 1% (4212,90 долл./400 000 долл. = 1,05%). Однако он должен помнить, что актив обесценится через 25 лет; поэтому в действительности ежемесячная ставка чистого дохода составляет в точности 1%. Ежемесячные поступления сверх 1% обеспечивает возмещение 400 000 долл. капитальных инвестиций. В данном случае ежемесячная норма возврата равна фактору фонда возмещения при 12%-ной ставке, 25-летнем сроке и ежемесячных платежах. Точная величина ежемесячного фактора составляет 0,000532; прибавив этот фактор к ежемесячной 1%-ной ставке, получим коэффициент капитализации 0,010532, который следует применить к ежемесячному доходу. Поделив, получим капитальную стоимость первоначального кредита в 400 000 долл.: 4212,90 долл. :

0,010532 = 400 000 долл.

Прогнозируется повышение стоимости капитала

По некоторым инвестициям ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала. Как покупатель, так и продавец предвидят будущий рост стоимости. В результате переговоров с продавцом выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании; премия учитывает ожидаемый будущий прирост стоимости. Текущий доход мажет быть достаточно низким; поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой.

С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.

Например, допустим, что требуемая ставка процента (дисконта) равна 12%. Текущий доход остается неизменным и составляет 100 долл. в год. Ожидается, что в течение последующих четырех лет стоимость инвестиций возрастет на 30%. Коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒