ную конечную отдачу. Как показано ниже, инвестор может заплатить за собственный капитал 103 061 долл.:

Текущая ставка

Требуемая

Фактор фонда

Прогнозируемое

денежных

конечная

возмещения

повышение

поступлений на

отдача

стоимости

собственный

собственного

капитал

капитала

D

0,15

- 0,049252

X 0,20

Рассчитаем D (денежные поступления на собственный капитал):

D = 0,14015.

Таким образом, инвестор мажет капитализировать текущий доход в 14 445 долл. по ставке 0,14015 с тем, чтобы определить максимальную сумму инвестиций, которая обеспечит отдачу в 15%, с учетом 20%-ного прироста стоимости инвестированного собственного капитала: 14 445 долл.: 0,14015 = 103 061 долл. При такой сумме инвестиций ежегодные поступления в 14 445 долл., получаемые в течение 10 лет, а также последующая перепродажа на 20% выше 103 061 долл. принесут конечную отдачу 15%.

При пересчете ставки текущей отдачи в ставку конечной отдачи аналитик должен быть очень осторожен с тем, чтобы использовать сопоставимые между собой уровни дохода и стоимости. В предыдущих примерах рассмотрены ставка денежных поступлений на собственный капитал и ставка отдачи на собственный капитал. Соответственно процент прироста (снижения) стоимости применяется к величине собственного капитала. Аналогичным образом следует использовать показатели чистого операционного дохода и стоимости собственности (общая ставка дохода), т.е. прогнозируемый прирост или снижение стоимости относится к стоимости всего объекта, а не только собственного капитала.

РЕЗЮМЕ

При оценке любых инвестиций периодичные доходы и выручка от перепродажи актива могут быть разделены на две составляющие: доход на инвестиции и возврат инвестиций. Доход на инвестиции — это процент, дисконт или конечная отдача. Возврат инвестиций характеризуется нормой возмещения капитала. Как правило, норма возмещения капитала зависит от срока инвестиций, ставки текущей отдачи, ожидаемой стабильности периодичного дохода и от ожидаемой суммы прироста или уменьшения стоимости капитала за период владения. В целом:

1.    Если ожидаемая реверсия в точности равна сумме первоначальных инвестиций, то полное возмещение капитала происходит при перепродаже актива; в этом случае нет необходимости учитывать возврат инвестиций в коэффициенте капитализации. (Периодические чистые доходы составят доход на инвестиции.)

2.    Если ожидаемая реверсия меньше первоначальных инвестиций, то возмещение части или всего капитала должно происходить за счет текущих доходов; поэтому коэффициент капитализации должен включать поправку на возмещение капитала.

3.    Если ожидаемая реверсия превышает первоначальные инвестиции, то часть этой суммы обеспечит полное возмещение капитала, а ее остаток плюс все периодические доходы составят конечную отдачу.

4.    Когда ожидаемая реверсия плюс суммарные ожидаемые периодичные доходы меньше “первоначальных инвестиций’’, это означает потерю стоимости актива при отсутствии доходов на инвестиции.

Существуют три метода возмещения капитала: аннуитетный, по фонду возмещения и прямолинейный. Аннуитетный метод предполагает равновеликие периодичные доходы и реинвестирование по ставке чистого дохода на капитал. Метод фонда возмещения предусматривает реинвестирование по безрисковой (низкой) ставке процента. Прямолинейный метод применяется для оценки инвестиций с убывающим потоком доходов.

Оценка суммы капитала или коэффициента капитализации для инвестиций в недвижимость достаточно сложна, поскольку она основана на прогнозировании будущих событий. Только путем тщательного физического и финансового анализа собственности, ее окружения, экономических условий и тенденций можно собрать достаточно информации для оценки нормы возмещения капитала.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒