Вопросы

1.    Какова ежемесячная норма возврата для самоамортизирующейся ипотеки в 200 ООО долл., предоставленной на 30 лет под 10% годовых при равномерных ежемесячных платежах?

2.    Систематически снижающийся поток доходов, который прекратится через 5 лет, в нынешнем году равен 1000 долл. Какова его текущая стоимость, рассчитанная с учетом прямолинейного возмещения капитала при ставке дисконта 10%?

3.    Подготовьте таблицу распределения потока суммарных доходов, описанного в вопросе 2, на процент и возврат основной суммы.

4.    Кредит в 1000 долл. предусматривает внесение четырех равных ежегодных платежей при ставке 15%. Каждый из платежей равен 350,27 долл., они обеспечивают полную амортизацию кредита. Какова ежегодная норма возмещения капитала?

5.    Для вопроса 4 постройте таблицу, показывающую суммарные платежи и их погодовое распределение на процент и возврат основной суммы.

6.    Ежегодный доход от инвестиций в 7500 долл. должен составить 1000 долл. Ожидается, что через 5 лет актив будет продан за 10 000 долл.

а.    Какова текущая отдача?

б.    Какова конечная отдача?

Глава б

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА ПО МЕТОДАМ ФИЗИЧЕСКОГО ОСТАТКА

При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости застроенной недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость и требования к доходности здания или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или земли, приписывается другому элементу. Таким образом, остаточный доход — это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от одного элемента, которая затем может быть капитализирована для оценки стоимости другого элемента.

ЭКОНОМИКА ЗЕМЛИ - ТЕОРИЯ ОСТАТКА

Согласно классической теории экономики земли, первоначально разработанной для сельскохозяйственных земель, весь доход, приписываемый земле, должен рассматриваться как остаточный. Стоимость земли определяется этим остаточным доходом. Например, предположим, что один акр сельскохозяйственной земли может дать урожай стоимостью

100,00 долл. Чтобы получить этот урожай, необходимо найти оптимальное сочетание земли, рабочей силы, капитала и предпринимательских усилий. Предположим, что для определенной фермы оптимальное сочетание затрат на один акр будет следующим:

Труд (вспахать, засеять, прополоть, убрать урожай)    $ 50,00

Капитал (использование машин)    25,00

Предпринимательские усилия (риск и талант фермера)    10,00

Всего    $ 85,00

Поскольку цена урожая составит 100 долл., а суммарные затраты (без земли) определены в 85,00 долл., то 15 долл. являются остаточным доходом, приписываемым земле. Если ожидается, что данный доход будет поступать каждый год на протяжении неограниченного периода времени, а соответствующий коэффициент капитализации равен 10%, то стоимость акра земли может быть оценена в 150 долл. (15 долл. / 0,10 = 150 долл.).

Считается что в сельском хозяйстве земля имеет остаточную стоимость в отличие от других факторов производства, требования по которым к доходу должны быть удовлетворены в первую очередь — сама земля ничего не производит, действия предпринимаются по отношению к ней самой. Напротив, требования по другим факторам производства должны быть удовлетворены в первую очередь. Например, если оплата труда работников составит меньше 50 долл. за акр, то они предпочтут работать на заводе или на другой ферме; если производители сельскохозяйственных машин не будут получать достаточной выручки от продажи тракторов, они начнут производить другие товары; наконец, если фермеры не будут в достаточной мере вознаграждены за свой талант и риск, то они предпочтут работать за зарплату или займутся другим бизнесом.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒