Поскольку в приведенном примере было сделано допущение об оптимальном с точки зрения эффективности сочетании факторов производства, то, учитывая принцип возрастающих и убывающих доходов, при текущих ценах и неизменном уровне технологии возможности для дальнейшей экономии на затратах за счет внесения изменений в сочетание этих факторов уже исчерпаны. Труд, капитал и предпринимательские усилия должны быть оплачены в указанном размере. В конкурентной среде нет необходимости платить за них больше. Но они должны быть оплачены до того, как земля сможет принести ренту. После этих выплат земле приписывается остаточный доход, и этот остаток называется земельной рентой (land rent). В данном примере он называется также экономической рентой (economic rent), поскольку земля сама по себе не может принести этот доход. Согласно терминологии, принятой в экономической науке, “экономическая рента” означает “незаработанную” форму дохода. (В оценочной терминологии экономическая рента означает рыночную арендную ставку.)

Для плодородной земли будет характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью, чем менее плодородная земля. Если возрастет цена урожая, то возрастет остаточный доход от земли и стоимость земли. Земля, которая до этого считалась ничего не стоящей, будет включена в сельскохозяйственный оборот. Классические экономисты всегда чувствовали, что земля не обладает внутренне присущей ей ценой или стоимостью; ей может быть приписана только остаточная стоимость.

ПРИМЕНЕНИЕ ТЕХНИКИ ОСТАТКА К НЕДВИЖИМОСТИ, ПРИНОСЯЩЕЙ ДОХОД

Техника остатка может быть применена к приносящей доход собственности. Три ее наиболее распространенных вида: техника остатка для земли, для зданий и для собственности (объекта) в целом. При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для собственности в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего объекта.

Техника остатка для земли

Техника остатка для земли берет начало в классической теории экономики земли. Она используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость (или предполагаемые затраты на сооружение) может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Например, предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 ООО долл., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает, конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала составляет 2% (100%/50 лет = 2% в год). Следовательно, общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12%+2% = 14%). Годовой чистый операционный доход для первого года оценивается в 65 ООО долл. (см. табл. 6-1). Требуемая ставка дохода на 750 ООО долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 ООО долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 ООО долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666,67 долл. Доход от земли капитализирован без ограничения срока его получения, поскольку считается, что земля не изнашивается. Расчеты по данному примеру обобщены в табл. 6-1.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒