Техника остатка для земли аналогична сельскохозяйственному примеру. Как и в сельскохозяйственной модели, зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и предпринимательских усилий, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся же доход приписывается земле; он может быть капитализирован для определения оценочной стоимости земли.

Метод прямолинейного возмещения капитала, описанный в табл. 6-1, неизбежно предполагает, что доход, приписываемый зданию, со временем постепенно снижается. Если бы прогнозировалось получение равновеликих доходов от здания в течение 50 лет, следовало бы применить аннуитетный метод возврата инвестиций. В этом случае оценочная

ТАБЛИЦА 6-1

Техника остатка для земли — расчет возврата инвестиций в здания по прямолинейному методу

Чистый операционный доход (первый год)    $65    000,00

Минус Доход, относимый к зданиям и сооружениям:

12% (доход на инвестиции) + 2% (возврат инвестиций) =14%; 0,14 X $450 000 =    63 000.00

Остаточный доход от земли (относимый к земле)    $ 2 000,00

Капитализированный по 12%-ной ставке дохода на инвестиции без ограничения срока    $16 666.67

Общая стоимость объекта оценивается в $467 000,00 ($450 000 для зданий плюс $16 666,67 для земли = $466 666,67; округлено до $467 000,00)

стоимость земли техникой остатка составила бы 90102 долл., исходя из ежегодного дохода от земли в размере 10 812 долл., как показано в табл. 6-2.

ТАБЛИЦА 6-2

Техника остатка для земли — расчет возврата инвестиций в здания по аннуитетному методу

Чистый операционный доход    $ 65 ООО

Минус: Доход, относимый к зданиям и сооружениям:

$450 000 x 0,120417

(колонка 6, 50 лет 12%)    54 188

Остаточный доход от земли    $10 812

Стоимость земли: $10 812 / 0,12    $90102

Общая стоимость объекта оценивается в $540 102 ($450 000 для знаний плюс $90 102 для земли = $540 102)

* С учетом затрат на строительство в 450 000 долл.» срока полезной жизни зданий в 50 лет и равномерных доходов в основу расчета ежегодного дохода полажен фактор взноса на амортизацию единицы при соответствующей ставке процента.

Применяемый метод капитализации должен соответствовать характеру прогнозируемого дохода. Если подобного соответствия между допущениями о потоке доходов и ставками капитализации не будет достигнуто, то полученные в результате расчетов величины текущей стоимости будут неверны.

Динамика доходов от зданий и земли, соответствующая каждому из двух различных допущений о возмещении капитала, показана на рис. 6-1 и 6-2. Обратите внимание, что допущение о возмещении капитала очень сильно влияет на остаточный доход и величину стоимости.

Техника остатка для земли с успехом применяется в тех случаях, когда можно с высокой точностью оценить стоимость зданий и сооружений. Однако, когда здания уже построены, вместе с землей они становятся одним целым, и редко когда впоследствии удается их разделить.

Рио. 6-1. Техника остатка для земли и возврат инвестиций в здания по прямолинейному методу

Рис. 6-2. Технике остатка для земли и возврат инвестиций в здания по аннуитетному методу

Техника остатка для земли мажет быть также применена при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Оцениваются затраты на здания и сооружения, чистый операционный доход по различным вариантам застройки. Затем коэффициент капитализации умножается на оценочные затраты, а полученный результат вычитается из прогнозируемого чистого операционного дохода. Таким образом определяется прогнозируемый доход от земли. Какой из вариантов дает наибольший остаточный доход от земли, тот и является ее наилучшим и наиболее эффективным использованием с учетом существующих юридических и физических ограничений. Проблема наилучшего и наиболее эффективного использования земли с привлечением соответствующих примеров рассматривается в гл. 16.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒