Техника остатка для зданий

Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности (имеются многочисленные случаи недавних сопоставимых продаж), из чистого операционного дохода мажет быть вычтен доход, приписываемый земле. Полученный остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Затем капитализированная стоимость зданий и сооружений может быть прибавлена к стоимости земли для получения общей оценочной стоимости объекта.

Техника остатка для зданий выходит за рамки классической экономической теории, согласно которой остаточный доход приписывается земле, а не сооружениям на ней. Тем не менее на практике стоимость земли может быть определена на рынке. Например, в центральной деловой части города или в пригородах могут быть выявлены случаи недавних продаж сравнимых участков земли. Оценить же здание, особенно давно построенное, устаревшее по многим параметрам, бывает чрезвычайно трудно. С учетом этих обстоятельств техника остатка для зданий является полезным инструментом для оценки стоимости на рынке недвижимости, несмотря на отсутствие соответствующей теоретической базы.

Для примера предположим, что участок земли в результате тщательного изучения данных по недавним сравнимым продажам свободных участков оценивается в 50 ООО долл. Соответствующая ставка дисконта определена в 12%. Из оцененного в 65 ООО долл. общего чистого операционного дохода 6000 долл. относятся к земле (12% от 50 000 долл. стоимости земли = 6000 долл.). Инвестиции в землю не подлежат возврату, поскольку земля будет существовать вечно. Остаток чистого операционного дохода в 59 000 долл. относится к зданиям. Если норма возмещения капитала исчисляется по прямолинейному методу, то при сроке в 50 лет здания будут оценены в 421 429 долл.; они оцениваются в 489 964 долл., если норма возмещения рассчитывается по аннуитетному методу, как показано в табл. 6-3. Стоимость всей собственности включает стоимость здания и 50 000 долл. стоимости земли. При возмещении капитала по прямолинейному методу стоимость всего объекта будет 471 429 долл.» по аннуитетному методу — 539 965 долл.

ТАБЛИЦА 6-3

Техника остатка для здания

Чистый операционный доход    $65 000

Минус: доход, относимый к земле 12% от $50 000    6 000

Доход от здания    $59 000

Стоимость здания при прямолинейном возврате инвестиций:

(свыше 50 лег) $59 000/0,14    $421 429

Стоимость зданий при аннуитетном возврате инвестиций:

(свыше 50 лег) $59 000/0,120417    $489 965

Отрицательная величина остаточного дохода

Возможно, что применение техники остатка для зданий или для земли может привести к получению отрицательной величины стоимости. В этом случае по объекту собственности может быть выявлена важная информация.

Например, предположим, что техника остатка для земли показывает отрицательную величину (остаточного) дохода, приписываемого земле. До составления заключения о стоимости аналитик должен перепроверить допущения, полаженные в основу расчета коэффициента капитализации как в части дохода на инвестиции, так и в части возврата инвестиций. Если допущения верны, то вероятно, что здание является избыточным улучшением для данного участка. Иными словами, доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью с тем, чтобы сделать ее более привлекательной для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендной платы, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых им услуг.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒