В случае если техника остатка для зданий дает отрицательную величину стоимости здания, то после проверки допущений по коэффициенту капитализации аналитик может составить предложения о внесении изменений в управление объектом. Если же и после этого остаток остается отрицательным, то разумным может быть предложение о сносе здания и замене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.

Техника остатка для собственности в целом

Употребление слова “остаток” в технике остатка для собственности в целом (property residual technique) вводит в заблуждение. Более подходящим будет термин реверсия (reversion). Реверсия — это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или при его перепродаже на более раннем этапе.

Когда чистый операционный доход может быть спрогнозирован с разумной вероятностью на весь срок экономически полезной жизни здания, техника остатка для объекта может дать обоснованную оценку его стоимости. В этих случаях нет необходимости разделять доход на две составляющие — доход от здания и доход от земли. Это позволяет избежать сложный этап разделения, сам по себе теоретически необоснованный, поскольку здание и земля являются единым объектом собственности, генерирующим общий поток доходов. Даже если оценка сделана с большим допуском, оценочная стоимость перепродажи в конце срока экономически полезной жизни зданий и сооружений слабо повлияет на текущую стоимость собственности, поскольку перепродажа может произойти через много лет. Однако оценочная продолжительность полезной жизни объекта редко совпадает с типичным периодом владения инвестиционным активом.

Реверсия в конце экономически полезной жизни объекта. Рассмотрим застроенный объект недвижимости, который, как ожидается, будет ежегодно приносить 65 ООО долл. чистого операционного дохода в течение последующих 50 лет, после чего здания и сооружения полностью обесценятся как приносящие доход активы. Для простоты предположим, что стоимость земли останется неизменной и составит 50 ООО долл. Для данного объекта приемлемой считается ставка дохода на инвестиции 12%. Оценка потока доходов в 65 ООО долл. в год должна быть проведена с использованием фактора обычного аннуитета (умножить на фактор аннуитета), а реверсии в 50 ООО долл. — с использованием фактора текущей стоимости единицы. Обратите внимание, что результаты расчетов (см. табл. 6-4) в точности равны оценкам, полученным по технике остатка для земли при аннуитетном возмещении капитала.

Норму прямолинейного возмещения капитала следует использовать для оценки дохода от зданий в тех случаях, когда предполагается, что последний будет систематически снижаться. Однако при этом необходимо разделять доход, относимый к земле, и доход, относимый к зданиям, с тем, чтобы именно поток доходов от зданий учесть как убывающий; стоимость земли и доход от нее считаются неизменными. Это показано в табл. 6-5.

ТАБЛИЦА 6-4

Техника остатка для собственности в целом

Сумма (в долл.)

Фактор

Текущая стоимость (в долл.)

Поток доходов

65 ООО

х 8,3045

539 792

Реверсия

50 ООО

х 0,00346 =

+ 173

Общая текущая стоимость

539 965

Округлено до

540 000

Перепродает объекта с реверсией до истечения срока экономической жизни, Техника остатка для собственности в целом может использоваться в тех случаях, когда перепродажа происходит до истечения срока экономически полезной жизни. Предполагаемая цена перепродажи может быть ценой опциона на покупку для арендатора — держателя текущей аренды, или стоимостью остаточного потока доходов, который, как ожидается, будет приносить объект после перепродажи. Например, предположим, что уже расмотренный объект с 50-летним сроком полезной жизни будет перепродан через 10 лет. Реверсия при перепродаже рассчитывается исходя из того, что на протяжении оставшихся 40 лет объект будет приносить ежегодный чистый операционный доход в 65 000 долл., затем земля будет продана за 50 000 долл. Предполагаемая цена перепродажи через 10 лет составит 536 382 долл., как показано в табл. 6-6.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒