Повторю и упоминавшееся в прежней вступительной статье соображение. Я писал о сложившемся у меня впечатлении, что американские учебные пособия по оценке недвижимости исходят из детерминированных условий. Это, конечно, существенный недостаток такого рода расчетов. Не случайно профессор Дж.Фридман очень живо отреагировал на предложение одного его ученика на семинаре в Нижнем Новгороде в 1994 году обогатить методы оценки недвижимости аппаратом вероятностных измерений. Я лично знаю этого ученика и он, к сожалению, после учебы оказался настолько занят, что выделить

3 — 4 месяца для такой работы ему не удалось. Но я уверен, что кто-то такую работу когда-нибудь выполнит.

Хочу особо отметить, что разрабатываемое сейчас в России законодательство об оценочной деятельности, как оказалось, создается не на пустом месте. Мой коллега В.А.Шакин любезно предоставил мне копию высочайше утвержденных Правил оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами. “На подлинном, — как написано в Полном собрании законов Российской Империи, — Собственною Его Императорского Величества рукою написано: Быть по сему” (упом. издание, собрание 3*е, том XIII, Санкт-Петербург, 1897. С.414; здесь и далее я сохранил тогдашнюю орфографию — В.Р.).

Как сказано в этих Правилах, для осуществления оценки недвижимых имуществ создаются губернские и уездные оценочные комиссии. Недвижимые имущества оцениваются по средней чистой их доходности (с.417), т.е., если говорить теперешним языком, с помощью коэффициентов капитализации (см. гл.5 данной книги). При этом доходность каждого отдельного недвижимого имущества, сдаваемого внаем, определяется по средней за оное наемной плате за вычетом необходимых по имуществу расходов и вероятного по местным условиям недобора в доходе вследствие простоя помещения. То есть в Правилах речь идет о том, что в теории оценки недвижимости впоследствии получило название чистого операционного дохода. Правила рекомендуют также использование метода сравнительных продаж и затратного метода.

Конечно, все это представлено в общей форме. Но нет никаких сомнений в том, что оценка недвижимости в России конца XIX века никогда не проводилась по балансовой стоимости. Уже тогда вполне было ясно, что book value (стоимость по бухгалтерскому балансу) никак не отражает рыночных условий оценки объектов недвижимости.

На мой взгляд, второе издание данной книги станет еще популярней, чем первое ее издание. Ведь эта книга, систематизирующая процедуры рыночной оценки недвижимости, понадобится теперь не только для обучения оценщиков. Она станет их практическим руководством в оценочной деятельности. Придет время и у нас появятся отечественные учебники в этой области. Важно накопить практический опыт оценки стоимости объектов недвижимости. Законодательная база для этого уже создана.

В заключение хочется высказать благодарность Дж.Фридману и Н.Ордуэю за эту книгу, особенно Дж.Фридману, который нашел время, прилетел в

Москву, на поезде добрался до Нижнего Новгорода, а там 2 недели читал лекции на специальных курсах, организованных ИЭР Всемирного Банка. Спасибо моему доброму старому другу Дэвиду Эллерману и сотруднику ИЭР Людмиле Познанской, усилиями которых в России появилась новая специальность оценщика.

В.М. Рутгайзер, ректор Академии оценки,> профессор, доктор экономических наук. Январь 1997года

ПРЕДИСЛОВИЕ К РУССКОМУ ИЗДАНИЮ

Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, они работают над увеличением стоимости своей собственности и демонстрируют большую общность духа. Многие политэкономы считают, что широкое распространение частной собственности на недвижимость является жизненно важным для поддержания демократии. Оценщик недвижимости — это профессия, которая будет особенно полезной в становлении права собственности в России.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒