Таким образом, остаточная стоимость собственности в целом будет оценена в 536 382 долл., — эта сумма должна быть получена через 10 лет. Текущая стоимости остатка плюс текущая стоимость всего чистого

ТАБЛИЦА 6-5

Остаточная стоимость для собственности в целом при расчете возврата инвестиций в здания и сооружения по прямолинейному методу

Чистый операционный доход

$65 000

Минус Доход от земли: 12% от стоимости $ 50 000

6 000

Доход от зданий

$59 000

Капитализация дохода:

Факторы

капитализации

Доход от земли:

$6 000 х 8,3045а

$ 49 827

Доход от зданий:

$59 000 х 7,1428б

421 429

Реверсия: Стоимость земли

$50 000 х 0,00346 =

Общая стоимость собственности

$471 429

ТАБЛИЦА 6-6

Цена перепродажи до окончания срока экономически полезной жизни

Фактор

Стоимость

за 40 лет

при перепродаже

Ежегодный поток доходов

$65 000 X 8,2438а

- $535 845

Реверсия

$50 000 X 0.0107466

+ 537

Цена перепродажи через 10 лет

$536 382

а Фактор аннуитета при ставке в 12% за 40 лет.

6 Фактор текущей стоимости единицы при ставке в 12% за 40 лет.

операционного дохода, полученного за 10 лет владения объектом, рассчитана в табл. 6-7.

ТАБЛИЦА 6-7

Техника остатка для собственности в целом при ее перепродаже до окончания срока экономически полезной жизни

Доход

Фактор Текущая сто

(в долл.)

имость (в долл.)

Ежегодный поток дохода

65 000 X

5,6502а - 367 265

Реверсия через 10 лет

536 382 X

0.321976 = +172 700

Общая текущая стоимость через 10 лет

539965

а Фактор аннуитета за 10 лет (колонка 5) при ставке в 12%.

б Фактор реверсии за 10 лет (колонка 4) при ставке в 12%.

Опцион на покупку. Предположим, что оцениваемая собственность сдана на условиях чистой аренды за 65 ООО долл., уплачиваемых в конце каждого года в течение 25 лет. Арендатор покупает опцион на покупку объекта по истечении 25 лет за 500 ООО долл. Расчет текущей стоимости по ставке процента или дисконта 12% с использованием техники остатка для собственности в целом показан в табл. 6-8. Обратите внимание, что если через 25 лет арендатор освободит объект и не использует опцион на покупку, то текущая стоимость собственности лишь неТАБЛИЦА 6-8

Поток доходов и цена перепродажи при использовании опциона на покупку

Источник дохода Сумма (в долл.)

Фактор

(в долл.)

Чистая ежегодная рента 65 ООО х

7,8431а =

509 804

Перепродажа 500 ООО х

0.05886 =

+29 411

Общая текущая стоимость

539215

значительно будет отличаться от стоимости объекта в случае использования опциона. Будучи дисконтированной за 25 лет, сегодняшняя стоимость реверсии составит менее 6% (0,05882) от цены перепродажи при ставке процента (дисконта) 12%.

Техника остатка для собственности в целом показана на рис 6-3.

Рис. 6-3. Техника остатка для собственности в целом — допущение о неизменном уровне дохода

Резюме по различным техникам остатка и сверка различий

Механическое применение различных техник остатка к одним и тем же предполагаемым потокам доходов мажет привести к несходным результатам, что обусловлено различиями в допущениях и оценках, касающихся нынешней стоимости зданий или земли. Поэтому не следует беспокоиться по поводу конкретных математических расчетов, разумеется, исключая те случаи, когда полученные результаты отличаются слишком сильно.

При описании каждого из трех видов техники остатка применялись два различных допущения в том, что касается возврата инвестиций. В первом случае возмещение капитала происходило в условиях получения равновеликих доходов; в другом прогнозировалось снижение доходов от зданий. Итоговые (неокругленные) результаты по всем трем видам техники показаны в табл. 6-9.

Результаты, полученные техникой остатка для зданий и техникой остатка для собственности в целом, полностью совпадают. В обоих случаТАБЛИЦА 6-9


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒