Оценка стоимости недвижимости различными видами техники остатка

Техника остатка

Стоимость всего объекта в зависимости от предполагаемого характера дохода от здания

Равновеликий доход (в долл.)

Убывающий доход (в долл.)

Для земли

540 102

466 666

Для зданий

539 965

471 429

Для собственности в целом

539 965

471 429

ях предполагалось, что стоимость земли равнялась 50 ООО долл. Примененная техника не оказала никакого влияния на результаты. Тем не менее результаты, полученные при помощи техники остатка для земли, отличаются от полученных двумя другими видами техники остатка. Это было вызвано различиями в исходных допущениях. При использовании техники остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий и сооружений составляет 450 ООО долл. В данном случае в отличие от двух других видов, стоимость земли не была известна. Поэтому при использовании техники остатка для земли было сделано другое допущение в том, что касается суммы реверсии (перепродажа земли по окончании потока доходов) и величины снижающегося дохода от зданий (в случае прямолинейного возврата инвестиций). Однако, несмотря на некоторые расхождения, нет существенной разницы между результатами, полученными любым из этих трех видов. Существенная разница может возникнуть из-за различий в допущениях о характере планируемого потока доходов, т.е. будет ли ожидаемый поток доходов неизменным или же он будет убывать с течением времени.

ТЕХНИКА ОБЩЕГО ФИЗИЧЕСКОГО КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Коэффициент капитализации может быть рассчитан, исходя из структуры стоимости объекта, т.е. ее распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений. Это будет общий физический коэффициент, который может быть использован для капитализации всего чистого операционного дохода.

Применение данной техники требует первоначальной оценки коэффициента улучшений. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей стоимости собственности, а земли — в 10%. Затем коэффициенты капитализации для земли и зданий могут быть взвешены в соответствии с их долей в общей стоимости объекта. Рассмотрим следующие допущения:

Доля зданий и сооружений в общей стоимости объекта (коэффициент улучшений):    90%

Продолжительность экономической жизни зданий и сооружений:    50    лет

Ставка дисконта (процента):    12%

Расчет общего коэффициента капитализации показан в табл. 6-10.

При расчете физических коэффициентов капитализации предполагается, что на здания и сооружения приходится 90% общей оценочной стоимости, а на землю — 10%. Очевидны некоторые различия в допущениях по сравнению с видами техники остатка, описанными выше. При использовании последних, стоимость либо зданий, либо земли оценивалась конкретной долларовой суммой в отличие от процентных долей в данном случае. Например, по технике остатка для земли предполагалось, что стоимость зданий составляет 450 000 долл. (табл. 6-2); при применении техники остатка для зданий и для объекта в целом земля оценивалась в 50 000 долл. (табл. 6-3 и 6-6). Тем не менее обратите вниТАБЛИЦА 6-10

Оценка собственности при прямолинейном к аннуитетном возмещении капитала

Прямолинейное возмещение (убывающий доход)

Актив Доля в стоимости Коэффициент капитализации

Взвешенный коэффициент

Здания 0,90 X 0,14 = Земля 0,10 х 0,12 =

0,126 + 0,012

Взвешенный коэффициент капитализации Оценочная стоимость: $65 000 / 0,138 = Округлено до

0,138 $471 015 $471 000

Аннуитетное возмещение (постоянный доход)

Актов Доля в стоимости Коэффициент капитализации

Взвешенный коэффициент

Здания 0,90 х 0,120417 = Земля 0,10 х 0,12 =

0,108375 + 0,012

Взвешенный коэффициент капитализации Оценочная стоимость: $65 000 / 0,120375 Округлено до

0,120375 $539 979 $540 000

мание (табл. 6-10), что полученные в этом ‘‘долевом” подходе долларовые суммы близки, хотя и не идентичны тем, которые были бы получены путем умножения доли зданий или земли на оценочную стоимость всего объекта. Так, 10% от 471 015 долл. или от 539 979 долл. не равны в точности 50 000 долл. стоимости земли. Это объясняет, почему оценки, полученные с использованием процентных долей, были близки, но не идентичны результатам, полученным с использованием долларовых сумм. Однако, если не существует значительной разницы между оценками стоимости и долями, то нет необходимости сверять эти различия.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒