Корректировка на инфляцию и использование фактора фонда возмещения

В периоды, когда ожидается усиление инфляции, инвесторы будут повышать цены на недвижимость, жертвуя текущими доходами ради повышения стоимости объекта, которое они рассчитывают реализовать в будущем. Предпочтительным подходом для такого анализа является ипотечно-инвестиционная техника. В технике физического остатка также может быть использован скорректированный на инфляцию коэффициент капитализации. Например, предположим, что стоимость земли составляет 10% от текущей стоимости всего объекта и, как ожидается, она будет расти по индексу инфляции — на 5% в год в течение следующих 10 лет. Здания и сооружения составляют 90% стоимости, и ожидается, что их стоимость будет расти на 3% в год (5% инфляции минус 2% износа в реальном исчислении равно 3% реального роста). В этом случае общий прирост стоимости составит 37,24%, как показано в табл. 6-11.

Коэффициент капитализации текущего дохода может быть изменен с тем, чтобы учесть ожидаемое будущее повышение стоимости объекта. Поскольку инвестор пожертвует текущими денежными поступлениями ради будущего прироста стоимости и поскольку выгода от будущего повышения будет получена единой суммой позднее, ежегодные темпы прироста стоимости должны быть залажены в ежегодный эффективный коэффициент капитализации. Это мажет быть сделано с использованием фактора фонда возмещения. Это фактор, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за тот же период. Результат вычитается из требуемой ставки конечной отдачи, как показано в табл. 6-12.

ТАБЛИЦА 6-12

Корректировка коэффициента капитализации на ожидаемый прирост стоимости

Этап 1. Скорректируйте целевой коэффициент капитализации (CR) путем вычитания результата перемножения прогнозируемого прироста стоимости и фактора фонда возмещения:

CR = 0,12 - 0,3724 х 0,057;

CR = 0,12 - 0,02123;

CR = 0,09877.

Этап 2. Разделите прогнозируемый доход на коэффициент капитализации для определения текущей стоимости (PV):

PV = $65 000 : 0,09877;

PV = $658 094;

Округлено = $658 000.

Этап 3. Определите цену перепродажи:

$658 094 + 37,24% прироста стоимости = $903 168.

Этап 4. Оцените обоснованность цены перепродажи.

Фактор фонда возмещения по требуемой ставке конечной отдачи используется для пересчета требуемой отдачи в коэффициенты капитализации. Затем коэффициенты капитализации могут быть использованы для оценки текущего дохода с учетом ожидаемого повышения или снижения стоимости. В данном случае используется фактор фонда возмещения, поскольку в него изначально залажены ежегодные темпы роста, необходимые для достижения требуемой суммы будущего платежа. Коэффициент капитализации рассчитывается путем вычитания из требуемой ставки конечной отдачи произведения оцененного процентного прироста стоимости и фактора фонда возмещения (см. табл. 6-12).

АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ: ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ПРИ ПРЕДПОЛАГАЕМОЙ ЦЕНЕ ПЕРЕПРОДАЖИ

Используя фактор фонда возмещения для корректировки коэффициента капитализации, аналитик может определить максимальную величину текущей стоимости, исходя из альтернативных величин ожидаемой цены перепродажи. Это называется анализом чувствительности (sensitivity analysis).

Например, предположим, что инвестор хочет получить конечную отдачу в 12% на всю цену покупки недвижимости, не обремененной долгами и приносящей ежегодный чистый операционный доход в 65 000 долл. Инвестор не уверен в цене перепродажи через 10 лет, однако он хочет знать, какие текущие цены будут оправданны, если исходить из различных допущений об изменении стоимости объекта. Допущения состоят в том, что цены перепродажи могут быть на 10 или 25% выше или ниже текущих цен. Расчеты коэффициентов капитализации и оценки стоимости показаны в табл. 6-14.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒