Когда предвидится снижение стоимости, часть первоначально инвестированного капитала должна быть возвращена за счет текущего потоТАБЛИЦА 6-14

Коэффициенты капитализации и оценочные стоимости при предполагаемых выборочных ценах перепродажи

Предполагаемая цена перепродажи

Общий коэффициент капитализации

Требуемая конечная отдача

Фактор фонда возмещения

Общий коэффициент капитализации

Оценочная стоимость собственности (в долл.)

Снижение на 10%

CR1

0,12

+

0,057

X

( 0,10)

0,1257

571 104

Снижение на 25%

CR2

0,12

+

0,057

X

(0,25)

0,13425

484 171

Повышение на 10%

CR3

0,12

+

0,057

X

(-0,10)

0,1143

568 678

Повышение на 25%

CR4

0,12

+

0,057

X

(-0,25)

0,10575

614 657

Примечания:

Оценочная стоимость собственности определяется делением ежегодного чистого операционного дохода в 65 ООО долл. на коэффициент капитализации.

Прогнозируемое снижение стоимости увеличивает коэффициент капитализации, тем самым снижая оценочную стоимость объекта; прогнозируемое повышение стоимости приводит к обратному.

CR = коэффициент капитализации при предполагаемых выборочных ценах перепродажи.

ка доходов. Увеличение коэффициента капитализации дает снижение оценочной стоимости. Чем больше коэффициент капитализации превышает требуемую ставку конечной отдачи, тем большая часть возврата инвестиций обеспечивается текущим доходом и тем меньшая — реверсией. Уменьшение коэффициента капитализации предполагает, что часть дохода на инвестицию и весь возврат капитала будут получены при перепродаже собственности.

Исходя из этого анализа, инвестор может определить максимальную обоснованную величину стоимости данной собственности. Результаты показывают наивысшую цену, которая с учетом прогнозируемого изменения стоимости приведет к получению требуемой конечной отдачи в 12%. Инвестор может оказаться готовым повысить цену до 615 ООО долл., если он ожидает, что за 10 лет стоимость объекта возрастет на 25% или выше. Следует отметить, что инвестор, покупающий объект по более высокой цене, должен пожертвовать текущими ежегодными доходами для того, чтобы получить выгоды прогнозируемого повышения стоимости.

Оценка отдачи с учетом предполагаемых цен перепродажи

Альтернативным вариантом использования анализа чувствительности является оценка ставок отдачи при заданных текущих ценах и прогнозируемых изменениях стоимости. Например, предположим, что объект, свободный от долгов, выставлен на продажу за 500 ООО долл. Ожидается, что чистый операционный доход (NOI) останется неизменным и будет равен 65 ООО долл. Инвестор хочет узнать ставки отдачи при перепродаже объектов через 10 лет по трем альтернативным ценам: 400 000 долл., 500 000 долл. и 600 000 долл. Анализ может быть проведен по тем же этапам, что и в табл. 6-12, за исключением того, что неизвестными будут другие показатели и должен быть использован метод проб и ошибок.

При чистом операционном доходе (NOI) в 65 000 долл. и стоимости в 500 000 долл. общий коэффициент капитализации (OAR) будет равен 13%. В формулу подставляются различные ставки конечной отдачи и факторы фонда возмещения, рассчитанные по этим ставкам, до тех пор, пока общий коэффициент капитализации не сравняется с суммой конечной отдачи и произведения изменения стоимости на фактор фонда возмещения. Например, если предположить, что цена перепродажи составит 400 000 долл., что означает снижение стоимости на 20%, то формула будет выглядеть следующим образом:

OAR = Y+ (dep.) (SFFприY);

0,13 = Y+(0,2) (SFF при Y).

Проверка Y = 12%:

0,13 = 0,12 + (0,2) (0,057);

0,13 = 0,1314.

Проверка Y =11%:

0,13 = 11 + (0,2) (0,0598);

0,13 = 0,12196, где:

OAR    — общая ставка дохода;


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒