Вопросы

1. Старое офисное здание в центре деловой части большого города в настоящее время приносит ежегодно 40 ООО долл. чистого операционного дохода. Ожидается, что доход будет постоянно снижаться в течение оставшихся 10 лет экономически полезной жизни. Поэтому для расчета возврата инвестиций был выбран прямолинейный метод (снижающийся доход от здания). Исходя из недавних многочисленных продаж аналогичных объектов земля была оценена в 250 ООО долл. По этому виду недвижимости инвесторы хотят получить доход на уровне 10% годовых (конечная отдача).

а.    Какая часть чистого операционного дохода (NOI) первого года в 40 ООО долл. может быть отнесена к земле?

б.    Какая часть NOI может быт отнесена к зданию?

в.    Каким будет коэффициент капитализации для здания при прямолинейном возмещении капитала?

г.    Какой будет стоимость здания, если оценивать ее по технике остатка для здания?

д.    Какова будет общая стоимость здания и земли?

2. Отдельно стоящий магазин для розничной торговли сдан в аренду на 25 лет на условиях абсолютной чистой аренды за 10 ООО долл. в год, вносимых в конце каждого года. У арендатора есть опцион на покупку здания по истечении срока аренды за 75 ООО долл. Собственность свободна и не обременена долгами. В этом случае инвесторы стремятся к получению 12%-ного дохода на инвестиции.

а.    Какова текущая стоимость доходов от аренды?

б.    Если предположить, что арендатор использует опцион на покупку, какова будет текущая стоимость реверсии?

в.    Какова текущая стоимость всего объекта?

г.    Как называется техника, использованная для расчетов?

Глава 7

ГИПОТЕТИЧЕСКИЕ ФИНАНСОВЫЕ ОТЧЕТЫ И АНАЛИЗ КОЭФФИЦИЕНТОВ

Когда приносящая доход недвижимость покупается как инвестиционный актив, ее новый владелец рассчитывает на получение в будущем определенных выгод. За период владения объектом собственник может получить ряд положительных финансовых результатов, которые в общем виде делятся на: 1) поток денежных средств, 2) экономию на подоходном налоге, 3) повышение стоимости, и 4) снижение ипотечного долга. Общепринятые принципы бухгалтерского учета признают четко определенные в счетоводстве понятия чистого дохода и дохода от прироста капитала, реализуемого при перепродаже, но не те четыре вида финансовых выгод, на которые рассчитывают собственники недвижимости. Как следствие существуют определенные разногласия между аналитиками недвижимости и их бухгалтерами. В последние годы бухгалтерами были предприняты попытки учесть накопленный, но не реализованный прирост стоимости активов в балансах некоторых компаний, а также составить отчеты о движении денежных средств ("Источники и использование фондов”) наряду с другими финансовыми отчетами. И все же расхождение во взглядах по некоторым проблемам сохраняется.

В данной главе не предпринимается попытка решить эти проблемы. Вместо этого в ней будет показано, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками. Глава должна помочь в понимании финансовых отчетов для целей анализа инвестиционных проектов по недвижимости. Она описывает, как и почему специалисты, занимающиеся недвижимостью, адаптируют финансовые отчеты к своим целям, а также показывают используемую ими технику анализа финансовых коэффициентов. Особо подчеркивается значение финансовых коэффициентов как инструментов анализа недвижимости.

БАЛАНСОВЫЙ ОТЧЕТ


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒