Таким образом, изучая баланс, аналитик недвижимости не будет обращать внимание на небольшие суммы и примет во внимание только наиболее важные статьи. Поэтому в целях анализа он проведет агрегирование и упростит баланс, как это показано в табл. 7-2.

ТАБЛИЦА 7-2

Упрощенный балансовый отчет

АКТИВЫ

Здания (и другие сооружения)    $450 ООО

Земля    50 ООО

Всего    $500 000

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Ипотечный кредит (12% годовых на 25 лет)    $400 000

Собственный капитал    . 100 000

Всего    $500 000

ОТЧЕТ О ДОХОДАХ

Аналогичным образом оценщики могут провести агрегирование и упрощение отчета о доходах. Вместе с тем для анализа инвестиций в сфере недвижимости поток денежных средств имеет большее значение, чем определенный в соответствии с бухгалтерскими принципами “чистый доход”. Для того чтобы отчет о движении денежных средств соответствовал традиционным методам оценки недвижимости и инвестиционного анализа, он должен иметь определенную структуру. В табл. 7-3 приведен бухгалтерский отчет о доходах; затем показаны пересмотренные отчеты, которые помогают в проведении анализа недвижимости.

Для анализа проектов в сфере недвижимости аналитики традиционно выделяют несколько уровней доходов и расходов. На первом этапе определяются потенциальный рентный доход, а также коэффициент недоиспользования имущества. Соответственно оценщик недвижимости

ТАБЛИЦА 7-3

Бухгалтерский отчет о доходах на 31 декабря-19 г.

Доход:

Рентный доход    $95 ООО

Прочие поступления    3000

Всего, доход    $98 ООО

Расходы:

Коммунальные услуги    $    3 500

Ремонт    2 500

Содержание бассейна    1 000

Платеж управляющему    б 000

Зарплата    4 000

Налоги на зарплату    500

Запасы    1500

Реклама    500

Процент    47 854

Юридические и бухгалтерские услуги    2 000

Налоги на собственность    8 000

Начисление износа    20 000

Прочие    1500

Всего, расходы    $98 854

Чистый доход (убыток) до уплаты налогов    -    ($    854)

или аналитик перестраивает бухгалтерский отчет так, как это показано в табл. 7-4.

Обратите внимание (табл. 7-4), что аналитик недвижимости, помимо внесения поправки на уровень загрузки и потери при сборе платежей, сводит воедино в статье “Текущие операционные расходы” все расходы из бухгалтерского отчета о доходах (табл. 7-3), за исключением процентных платежей и начисления износа. Процентные платежи наряду с выплатами основной суммы долга учитываются на более позднем этапе составления гипотетического отчета о движении денежных средств, используемого в анализе недвижимости (табл. 7-4). Бухгалтерская статья “Начисление износа” вообще исключена из отчета, так как она не отражает реального движения денежных средств. В отчет о движении денежных средств включена статья “Резерв на замещение” — для “стабилизации” расходов: в будущем необходимо будет заменять различные приборы, ковровые покрытия, нагреватели воды, кондиционеры и другие предметы с коротким сроком службы. Процентные платежи и выплаты основной суммы долга объединены в статье “Обслуживание долга”. Они относятся к финансовым затратам, а не к операционным расходам. Любые выгоды от уменьшения основной суммы ипотечного долга будут получены лишь при перепродаже актива, поэтому они не отражены в отчете о движении денежных средств.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒