Отчет о движении денежных средств для объекта недвижимости имеет четыре уровня дохода, как показано в табл. 7-4. Первый (наивысший) уровень — это потенциальный валовой доход (potential gross income), который предполагает, что все единицы объекта арендованы на целый год. Второй уровень — действительный валовой доход (effectivegross income) рассчитывается путем вычета потерь от недоиспользования и прибавления прочих видов доходов. Третий уровень — чистый операционный доход (net operating income) показывает величину реально полученного дохода за вычетом текущих операционных расходов, однако еще до учета финансовых затрат. Этот показатель используется при анализе свободных от долга объектов. Четвертый уровень — поступление денежных средств до уплаты налогов (before-tax cash flow или cash throw-off) —- сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат. Путем последовательного реконструирования финансовых отчетов по указанным четырем уровням аналитик может сравнивать различные объекты и рассчитывать для оцениваемой собственности ряд финансовых коэффициентов. Определенные таким образом коэффициенты играют важную роль при принятии ранений о приобретении, использовании и перепродаже собственности.

АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ

После приобретения любого бизнеса целесообразно рассчитать ряд финансовых коэффициентбв и затем периодически их отслеживать. Анализ коэффициентов и их изменений во времени часто помогает выявить некоторые новые грани предприятия, как находящиеся в пределах допустимых норм, так и свидетельствующие о нездоровых тенденциях. Осторожный предприниматель может использовать анализ коэффициентов для сравнения альтернативных вариантов инвестиций и выбора того варианта, который обещает наибольшую выгоду. Мониторинг постоянно изменяющихся коэффициентов дает возможность обнаружить слабые стороны менеджмента и использования капитала с тем, чтобы привести коэффициенты к определенному желаемому уровню, при котором достигается баланс между безопасностью и риском.

Обычно инвестиции в недвижимость на 50—100% финансируются за счет заемных средств, что оказывает чрезвычайно большое влияние на цены сделок и на коэффициенты, рассчитываемые как по операционным (денежный поток), так и по капитальным счетам. Поэтому ниже будут рассмотрены коэффициенты, используемые при анализе как баланса, так и отчета о движении денежных средств, а также этих двух отчетов, взятых вместе. Для обеспечения сопоставимости при описании анализа коэффициентов будут использованы уже приведенные ранее примеры баланса и отчета о движении денежных средств.

Гипотетический отчет о движении денежных средств (в табл. 7-4) и упрощенный баланс (в табл. 7-5) описывают инвестиции в недвижиТАБЛИЦА 7-5

Упрощенный балансовый отчет

АКТИВЫ

Здания (и другие сооружения)    $450 ООО

Земля    50 000

Всего    $500 000

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Ипотечный кредит (12% годовых на 25 лет)    $400 000

Капитал    100 000

Всего    $500 000

мость, по которым могут быть рассчитаны коэффициенты. Ниже даны определения этих коэффициентов и объяснено их значение как для каждого отчета в отдельности, так и для обоих отчетов, взятых вместе.

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса

Коэффициент улучшений (improvement ratio). Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене собственности. В примере, приведенном в табл. 7-5, йн составляет 90% (450 ООО долл./500 ООО долл. = 90%). В целом коэффициент улучшений указывает на ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ в целях подоходного налогообложения. Чем выше в цене объекта доля изнашивающейся части, тем больше вычитаемая в целях налогообложения сумма начисляемого износа. Остаток цены за вычетом зданий и сооружений (10%) также указывает на ту часть стоимости объекта, которая не списывается на износ, не вычитается из налогооблагаемой суммы и не убывает со временем, а именно относится к земле.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒