Коэффициент улучшений для объектов недвижимости обычно составляет от 60 до -95%. Торговые центры, как правило, размещаются на дорогой земле, поскольку для них необходимо обеспечить легкий и удобный доступ автомобилей. Более того, значительные площади необходимы для парковки автомобилей, а здания торговых центров для удобства покупателей редко превышают два этажа, поскольку это выгодно. Поэтому для торговых центров данный коэффициент обычно невысок. Напротив, для многоэтажных офисных зданий в деловой части города будет характерен более высокий коэффициент, поскольку в этом случае в здания и сооружения инвестируются значительно большие средства. Например, если за 1 кв. фут участка земли заплачено 100 долл. и на участке построено пятидесятиэтажное здание, занимающее его полностью, то на каждый кв. фут поэтажной площади приходятся лишь 2 долл. стоимости земли. Для участков, занятых под жилые дома, коэффициент улучшений может сильно варьировать. Одинаковые дома могут быть построены на участке земли стоимостью и в 10 000 долл., и в 25 000 долл.

Коэффициент ипотечной задолженности

Коэффициент ипотечной задолженности показывает отношение ипотечного долга к общей стоимости собственности; в примере, приведенном в табл. 7-5, он составляет 80% (400 000 долл./500 000 долл. = 80%). Хотя в действительности этот коэффициент показывает отношение заемных средств к цене, для застроенного объекта он тем не менее называется коэффициентом отношения кредита к стоимости (loan-to-value ratio). С точки зрения заемщика, данный коэффициент характеризует уровень левереджа (рычага) — чем он выше, тем выше доля заемных средств в финансировании сделки; чем ниже — тем больше доля собственного капитала инвестора.

С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенного имущества. Институ циональные кредиторы соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Например, федеральные финансово-кредитные ассоциации не могут финансировать приобретение домов более чем на 80% от их цены, если нет страхования ипотеки. (Страхование ипотеки защищает кредитора в случаях невыполнения заемщиком своих обязательств.) Компании по страхованию жизни во многих штатах не могут предоставлять кредиты на сумму более чем 75% от стоимости финансируемой ими собственности.

Когда застройщик недвижимости получает постоянное финансирование под запланированный проект, кредиторы берут на себя обязательства предоставить средства на определенную сумму, исходя из оценочной стоимости уже законченного объекта. Стоимость строительства для застройщика считается не имеющей большого значения по сравнению со стоимостью прогнозируемых доходов. Соответственно, если затраты на застройку невысоки, то кредит может превышать 100% проектных затрат и все же составлять не более 75% оценочной стоимости объекта.

Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств

Предположим, что приведенный в табл. 7-6 гипотетический отчет о движении денежных средств составлен по тому же объекту, что и баланс. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (the vacancy and collection allowance ratio) рассчитывается путем деления величины прогнозируемых потерь на потенциальный валовой доход. Как показано в табл. 7-6, он составляет 5% (5 ООО долл./100 ООО долл. = 5%) и ему соответствует коэффициент загрузки — 95%.

По инвестициям в недвижимость важно поддерживать низкий коэффициент недоиспользования, поскольку основная часть денежных выплат является постоянной и не зависит от уровня загрузки объекта. Для большинства объектов денежные платежи по налогам на недвижимость, по страхованию и обслуживанию долга будут изменяться очень незначительно, независимо от того, загружены они на 25, 50 или 100%.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒