ТАБЛИЦА 7-6

Гипотетический отчет о движении денежных средств по объекту недвижимости

Потенциальный валовой доход

$100 000

Минус: Поправка на недоиспользование и потери

при сборе арендной платы

5 000

Плюс Прочие поступления

3 000

Действительный валовой доход

$98 000

Минус: Операционные расходы,

33 000

включая резерв на замещение

Чистый операционный доход

$65 000

Минус Обслуживание долга

Поступление денежных средств до уплаты налогов

$14 445

Приростные затраты на сдачу недвижимости в аренду невелики, поэтому важно, чтобы все или почти все площади были отданы арендаторам. Для собственников предпочтительнее обеспечить 90—100%-ную загрузку при ставке арендной платы несколько ниже рыночной, чем иметь загрузку на уровне 80% или ниже по ставкам, превышающим рыночные показатели.

Коэффициент недоиспользования может быть совершенно различным в зависимости от вида собственности. Отдельно стоящие магазины для розничной торговли либо загружены на 100%, либо вообще не заняты. Загрузка является обязательным условием получения рентного дохода для собственника недвижимости. Для отелей и курортов характерен более низкий уровень загрузки, чем для магазинов или многоквартирных домов. Загрузка курортов зависит от сезонного характера этого бизнеса. Использование отелей также зависит от сезона или от дорожных потоков по выходным дням и других условий. Средний коэффициент загрузки для отелей составляет от 60 до 70%. Управляющие многоквартирных домов и офисных зданий обычно пытаются поддерживать коэффициент загрузки на уровне 93 — 97%. Когда сдаваемая в аренду собственность полностью загружена и для потенциальных арендаторов открыт лист ожидания, собственник может резко увеличить ставку арендной платы, что приведет к росту рентного дохода, несмотря даже на одновременный рост коэффициента недоиспользования. Если уровень загрузки упадет ниже 80—85%, управляющие могут предложить скидки с арендной платы для того, чтобы привлечь арендаторов.

Оценка рыночной стоимости объекта должна производиться исходя из арендных ставок и уровня загрузки, типичных для данного вида недвижимости на местном рынке. Качество менеджмента хотя и влияет на текущие финансовые результаты, однако не сказывается на рыночной стоимости собственности. Прогнозирование арендных ставок и коэффициентов загрузки должно вестись исходя из среднего для местного рынка уровня компетентности управляющих.

Расчет коэффициента самоокупаемости позволяет кредиторам и инвесторам определять минимальный коэффициент загрузки, при превышении которого сальдо денежных средств станет положительным. Термин точка банкротства (defaultpoint) предполагает, что собственник не сможет производить выплаты по ипотечному кредиту, если коэффициент загрузки упадет ниже этого уровня. Подобное допущение является неверным. Почти все инвесторы останутся собственниками и в этом случае: большинство будет удерживать объект, даже когда коэффициент упадет ниже точки банкротства, в надежде на увеличение доходов и/или на получение дохода от прироста капитала при перепродаже собственности.

Коэффициент операционных расходов (operating expense ratio) показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу — 33% (33 ООО долл./100 ООО долл. *= 33%) в нашем примере. Иногда в знаменателе используется действительный валовой доход.

Операционные расходы необходимы для содержания и управления собственностью, даже если она была приобретена исключительно на деньги собственника. Операционные расходы включают оплату коммунальных услуг, ремонта, отчисления в резерв на замещение, выплаты налогов на недвижимость, управленческие расходы, страхование, зарплату и налоги на нее, оплату рекламы, почтовых расходов и др. статьи. В них не учитываются платежи по обслуживанию долга, начисления износа и подоходные налоги.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒