Коэффициент операционных расходов будет различным для каждого объекта собственности. Когда собственность сдана на условиях абсолютно чистой аренды, все операционные расходы оплачиваются арендатором, а не собственником. Тогда коэффициент равен 0. Коэффициент мажет быть ниже 15% по условиям получистой аренды, когда собственник несет расходы только по отдельным позициям, таким, как страховка или налоги на недвижимость. По большинству многоквартирных домов коэффициент обычно колеблется от 33 до 45%, за исключением тех случаев, когда арендная плата включает оплату всех коммунальных услуг; тогда он может превысить 50%. Для офисных зданий, операционные расходы по которым включают затраты на уборку помещений и на оплату других дорогостоящих услуг, таких, как содержание лифтов, холлов и туалетных комнат, характерен высокий (45—60%) коэффициент операционных расходов. Собственникам следует вести постоянный мониторинг данного показателя с тем, чтобы улавливать все его изменения. Такой анализ позволяет выявить проблемы, требующие дополнительного внимания, открывает возможности для снижения затрат.

Оценщик должен попытаться оценить операционные расходы при типичном компетентном управлении. Любая экономия (или перерасход) средств, отличная от общепринятых норм, может быть приписана только способностям управляющего, но не самой собственности.

Коэффициент покрытия долговых выплат (debt service coverage ratio) рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на сумму ежегодных платежей по обслуживанию долга. В нашем примере он составляет примерно 1,29 (65 000 долл./50 000 долл. = 1,2857). Как и коэффициент самоокупаемости, коэффициент покрытия дает информацию о "запасе” превышения дохода (чистого операционного дохода) нал фиксированными выплатами по обслуживанию долга.

Коэффициент покрытия дает информацию, важную как для кредиторов, так и для инвесторов. Многие кредиторы устанавливают минимальный уровень коэффициента покрытия долга, так же как и коэффициента ипотечной задолженности. Минимальный уровень данного показателя зависит от каждого объекта, экономических условий и географического района. Например, коэффициент 1,05 может быть приемлем для отдельно стоящего магазина, который сдан на условиях долгосрочной чистой аренды (почти на такой же период, что и срок действия закладной) очень надежному арендатору с рейтингом ААА. Торговому центру, имеющему около 50% недостаточно надежных арендаторов, будет соответствовать коэффициент 1,20 — 1,50. Для собственности без надежных нанимателей, сданной в долгосрочную аренду, такой как многоквартирные дома или некоторые офисные здания, коэффициент будет составлять 1,25 — 1,50. Непостоянство доходов от отелей и курортов вызывает необходимость поддерживания более высокого коэффициента. Для рекреационных сооружений, таких, как залы для игры в мяч, теннисные корты и катки, коэффициент устанавливается на уровне от 1,50 до 2,50.

Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета о движении денежных средств

Ряд коэффициентов рассчитываются на основе данных, взятых как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств. Эти показатели включают мультипликатор валовых рентных платежей, общую ставку дохода, ипотечную постоянную, ставку денежных поступлений на собственный капитал и коэффициенты инвестиционной группы.

Данный показатель — один из наиболее часто используемых в анализе недвижимости при ее покупке. Его легко рассчитать на основе имеющихся цифр. Однако широкое применение GRM объясняется скорее легкостью проведения расчетов и возможностью проведения сравнений с другими проектами, чем надежностью этого показателя как инструмента оценки.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒