Например, если минимально приемлемый уровень ставки денежных поступлений на собственный капитал составляет 20%, то поступление денежных средств до уплаты налогов — 14 445 долл. следует разделить на 20% (0,2) для того, чтобы определить максимально возможную величину собственного капитала — 72 225 долл. (14 445 долл./0,20 = 72 225 долл.). Прибавив к ней ипотечный кредит в 400 000 долл., получим цену собственности — 472 225 долл. Если требуемая ставка составляет 12%, то цена собственности равна 520 375 долл., включая 120 375 долл. собственного капитала и 400 000 долл. ипотечного кредита.

Некоторые инвесторы применяют ставку денежных поступлений на собственный капитал для ранжирования сопоставимых инвестиций. Другие используют ее для отбора проектов с минимально приемлемым уровнем доходности. Более искушенные инвесторы будут оценивать соотношение между текущими ставками денежных поступлений и прогнозируемым повышением (или снижением) стоимости для определения соответствующей цены.

Техника инвестиционной группы (band of investment technique) — это метод расчета общей ставки дохода на основе ежегодной ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал. Исходя из рыночной информации об этих коэффициентах, можно определить рыночную общую ставку дохода. Последняя рассчитывается как средняя требуемой ипотечной постоянной и ставки денежных поступлений на собственный капитал, взвешенная по удельным весам ипотеки и капитала инвестора в суммарной цене покупки.

В приведенном примере ипотечный кредит в 400 000 долл. составляет 80% от общей суммы выкупного капитала. Ипотечная постоянная равна 12,64%. Таким образом, по кредиту требуются ежегодные выплаты в размере 0,10112 (0,8 х 0,1264) от общей цены покупки. Доля собственного капитала в общей сумме инвестиций составляет 20% при ежегодных выплатах на уровне 14,44%, что составит 0,02888 цены покупки. В итоге общая ставка дохода по технике инвестиционной группы составит 13% (0,10112 + 0,02888 * 0,13), как показано в табл. 7-7.

Техника инвестиционной группы применяется при оценке стоимости собственности в отсутствие достаточной информации о ценах продаж сопоставимых объектов и надежных данных о чистом операционТАБЛИЦА 7-7

Техника инвестиционной группы

Доля в

Текущая

Взвешенная

выкупном

требуемая

ставка

капитале

ставка

Ипотечный кредит 80% х

0,1264 =

0,10112

Собственный капитал 20% X

0,1444 =

0,02888

Общая средневзвешенная ставка

дохода на выкупной капитал

0,13, или 13%

ном доходе. Однако при отсутствии информации о сопоставимых сделках часто трудно определить требуемые ставки денежных поступлений на собственный капитал, коэффициенты ипотечной задолженности и другие показатели, необходимые для расчета общей ставки дохода техникой инвестиционной группы. В табл. 7-8 приводится перечень наиболее часто используемых коэффициентов.

РЕЗЮМЕ

Традиционный анализ приносящей доход недвижимости требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от отчетов, составляемых в соответствии с общепринятыми принципами ведения бухучета. Характер текущего дохода от недвижимости, а также дохода от повышения стоимости актива, получаемого при его перепродаже, не соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода. Поэтому аналитики недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы: 1) в них были учтены лишь те статьи баланса, которые наиболее важны для определения рыночной стоимости собственности, а не затраты на приобретение объекта с учетом начисленного износа, 2) отчет о движении денежных средств отражал четыре уровня дохода. При условии составления финансовых отчетов на неизменной основе, их реконструированные варианты могут быть использованы как для расчета значимых соотношений по оцениваемому объекту собственности, так и для проведения его сравнения с другими объектами. Изучение подобных соотношений называется анализом коэффициентов (ratio analysis).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒