Анализ коэффициентов является важным аналитическим инструментом для изучения приносящей доход недвижимости. С момента приобретения объекта коэффициенты, рассчитываемые по балансу, используются как для определения удельного веса земли и сооружений, так и для расчета левереджа. На основе данных отчета о движении денежных средств могут быть рассчитаны такие показатели, как коэффициент самоокупаемости, коэффициент недоиспользования и коэффициент операционных расходов. Данные, взятые как из баланса, так и из отчета о движении денежных средств, могут служить основой для расчета мультипликаторов валовых рентных платежей, общих ставок дохода, ипотечных постоянных и ставок денежных поступлений на собственный капитал.

Глава 8

ОЦЕНКА И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ДОХОДА

Аналитик должен оценить и проверить ожидаемые финансовые выгоды от приносящей доход недвижимости. Оценочная стоимость собственности определяется ее производительностью за определенное время. Для того чтобы оценить ее производительность необходимо ответить на следующие вопросы:

1.    Каким будет чистый операционный доход?

2.    Когда будет получен доход?

3.    Как долго собственность будет приносить доход?

4.    Насколько велика вероятность получения будущего дохода?

5.    Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения?

Ответы на данные вопросы зависят от того, насколько аналитик способен дать точные прогнозные оценки. При составлении подобных прогнозов учитывается множество факторов, включая: поведение и тенденции развития рынка, качество и местоположение участка и сооружений на нем, объявленные изменения в системе землепользования и внешних связях объекта, качество управления собственностью, а также показатели, характеризующие состояние национальной экономики. Прогноз основывается на логической оценке того, как перечисленные факторы способны повлиять на количество, качество и продолжительность получения доходов от собственности.

Составление прогнозов не является чисто механическим процессом расчета показателей, исходя из сложившихся в прошлом тенденций. Прогнозы также не устанавливают в точности то, что произойдет в будущем. К сожалению, у аналитиков нет хрустальных шаров, которые показывали бы им полную картину будущих событий. Прогнозы являются результатом наилучших человеческих суждений, которые могут быть вынесены с учетом имеющейся информации, а также тенденций, подсказанных экономической теорией и поведением рынка.

КАКИМ БУДЕТ ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД?

Ниже речь пойдет только об уже существующих и целиком сдаваемых в аренду объектах собственности, коэффициенты использования (загрузки) которых соответствуют обычным рыночным показателям. Специальные проблемы, связанные с еще не существующими сооружениями, незавершенным строительством, а также с объектами, на которые аренда лишь оформляется, будут обсуждены в других главах.

При сборе информации, необходимой для построения стабильного дохода от анализируемой собственности, оценщики используют несколько источников. Последние включают отчеты о доходах и прочую информацию, предоставляемую собственником, данные по другим сопоставимым объектам на этом же рынке, публикуемые доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих подобные услуги. Показатель стабильного дохода не столь важен в инвестиционном анализе, поскольку действительные валовые доходы и выплаты дисконтируются с учетом того года, когда они ожидаются к получению или оплате.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒