Стабильный доход (stabilized income)—это доход, обычно ожидаемый от использования оцениваемой собственности в течение типичного года прогнозного периода, приведенный к текущей стоимости. Некоторые виды издержек, например на замену ковровых покрытий в коридорах многоквартирного дома, носят единовременный характер и могут исказить величину дохода, полученного в определенном году. Аналогично отдельные виды выплат могут быть отнесены к более позднему периоду, результатом чего станет завышение действительного дохода. Стабильный доход является сглаженным потоком. Экстраординарные единовременные поступления и выплаты, действительные или отсроченные, распределяются на соответствующий срок полезной жизни сооружений или видов деятельности, создающих потоки денежных средств.

В последующих параграфах при анализе того, как оценщик работает с информацией, предоставленной ему собственником, будет использован гипотетический отчет о доходах, воспроизведенный в табл. 8-1. Этот отчет суммирует поток денежных средств от многоквартирного дома за предшествующий год, который, на взгляд собственника, был обычным для данного объекта.

Оценка обоснованности данных, содержащихся в отчете о доходах, является функцией оценщика. Эти цифры могут быть искажены либо преднамеренно, либо по небрежности. Искажения могут быть также связаны с тем, что составитель документа незнаком с нормальной практикой составления отчетности при работе с недвижимостью.

Обычно на данном этапе аналитик собирает информацию из трех основных источников: 1) данные, представленные собственником, 2) сведения, полученные в результате наблюдений и бесед, проведенных самим оценщиком, 3) информация, собранная на рынке.

Аналитик может запросить у собственника следующие данные: счета к оплате коммунальных услуг, оценки собственности в целях налогообложения, страховые полисы, счета и отчеты от компаний по управлению собственностью, полисы страхования титула, формы W-2 и другую информацию о заработной плате работников, копии действующих договоров аренды, формы расчета налога на доходы, полученные от использования объекта. Следует также проверить любые учетные книги, составляемые бухгалтерами.

Аналитик должен лично осмотреть реальный актив. Этот осмотр должен также предусматривать ознакомление с районом расположения объекта. Для регистрации особенностей и состояния зданий и сооружений может быть составлен контрольный список. Следует отметить любые возможные проблемы, связанные с отложенным ремонтом, а также необходимые капитальные улучшения. Для проверки информации по аренде могут быть опрошены арендаторы. Ответы на задаваемые вопросы способны выявить сильные и слабые стороны в управлении собственностью. Кроме того, могут быть изучены государственные титульные реестры, плановые документы и прочая информация, предоставляемая государственными агентствами.

Анализ рыночных данных по конкурирующим объектам дает ориентиры для оценки рассматриваемого объекта. Данная информация может включать рыночные ставки арендной платы, коэффициенты загрузки и типичные коэффициенты расходов. Для определения коэффициентов капитализации, исходя из рыночной ситуации, могут быть изучены недавние сделки купли-продажи.

Потенциальный валовой доход

Оценивая потенциальный валовой доход, аналитик должен проводить различия между экономической рентой (economic rent), или рыночной рентой, и контрактной рентой (contract rent). Экономическая рента — преобладающая на рынке арендная плата по аналогичным объектам собственности. Данная величина является основной при определении рыночной стоимости собственности доходным подходом. Контрактная рента — сумма, согласованная между землевладельцем и каждым арендатором. В тех случаях, когда собственность сдается в аренду на длительный срок, контрактная рента становится важной составляющей при расчете ее инвестиционной стоимости. В случае же краткосрочной аренды аналитик должен определить, насколько обоснованным будет допущение о том, что в период перезаключения договора контрактная рента будет равна экономической ренте. Если по данному объекту заключено несколько арендных соглашений, аналитику следует составить гра фик с указанием срока истечения каждого из них. Это поможет в оценке качества и продолжительности потока доходов.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒