В гипотетическом отчете, описанном в табл. 8-1, аналитик будет стремиться удостовериться в правильности заявленной величины потенциального валового дохода. Обычная месячная ставка по сопоставимым объектам на данном рынке колеблется в пределах от 43 до 48 центов за 1 кв.фут арендуемой площади. Приводимые ниже расчеты позволяют определить ставки арендной платы за 1 кв.фут по каждому типу квартир оцениваемого объекта:

Тип квартиры (площадь)

Расчет

Арендная плата за 1 кв.фут (в месяц)

1    спальня (800 кв.ф.)

2    спальни (900 кв.ф.)

3    спальни (1000 кв.ф.)

$ 387/800 $ 464/900 $495/1000

= 0,484 = 0,516 - 0,495

Аналитик видит, что в данном случае ставки арендной платы несколько выше, чем приведенные ранее рыночные показатели. Однако физический осмотр собственности не выявил повышенной привлекательности объекта или каких-либо преимуществ в его местоположении, что могло бы оправдать более высокий уровень ставок. В результате опроса арендаторов выяснилось, что существует отдельное соглашение, согласно которому в последний месяц каждого полного года аренды каждый из арендаторов освобождается от арендной платы. После внесения соответствующей поправки ставки аренды по данному объекту значительно сблизились с рыночными показателями. Именно поэтому важно не исходить из того, что цифры, собранные по одному месяцу или году, обязательно характеризуют уровень действительной месячной арендной платы за весь период аренды. Расчет, проведенный аналитиком при корректировке потенциального валового дохода, показан в табл. 8-2.

Минус: Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей

Потенциальный валовой доход — это суммарная арендная плата, которая была бы получена, если бы все квартиры были полностью заняты все время. Из данной суммы необходимо вычесть потери, связанные с ожидаемым средним коэффициентом недоиспользования объекта, следует также внести поправку на безнадежные долги.

При анализе объектов, занимаемых одним арендатором, могут возникнуть некоторые специальные проблемы. Аналитику нужно оценить платежеспособность арендатора и продолжительность срока аренды. Он должен также определить, насколько велика вероятность недоиспользования объекта в будущем и когда это недоиспользование мажет иметь место.

Хотя гипотетический объект, рассматриваемый в данной главе, загружен полностью, очевидно, что подобная удачная ситуация не может продолжаться до бесконечности. Записи по объекту свидетельствуют, что среднегодовая оборачиваемость квартир составляет примерно 28%. Данный показатель одинаков для каждого из трех типов квартир. В среднем квартира остается свободной в течение полутора месяцев. Исходя из этой информации, аналитик соглашается с оценкой коэффициента недоиспользования дома, данной его владельцем, — 3,8%. Соответствующий расчет приведен в табл. 8-3. В данном случае коэффициент недоиспользования соответствует рыночному показателю для сопоставимых объектов.

Хотя аналитик подтверждает коэффициент недоиспользования объекта, несколько счетов, выставленных арендаторам, так и остаются неоплаченными. Владелец дома утверждает, что некоторые арендаторы съехали с квартир, так и не расплатившись. Остается надежда, что они сделают это позднее. Однако для аналитика это звучит неубедительно; он считает, что необходимо учесть плохие долги, вычтя 1,5% из потенциального валового дохода. Подобная поправка также соответствует рыночным показателям.

Плюс: Прочий доход

Источники прочих видов доходов могут быть следующими: доход от прачечной, доход от уступки, выручка от сдачи в аренду автомобильной стоянки и склада, от оказания других услуг, связанных с функционированием объекта. В прочий доход включаются любые деньги, получение которых можно увязать с нормальным использованием данной собственности. В него не входят деньги, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника или управляющего объектом.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒