В гипотетическом отчете о доходах прочий доход составляет 5000,00 долл. Из этой суммы 3000,00 долл. получено от использования прачечной и машин по продаже прохладительных напитков в плавательном бассейне. Остальные 2000,00 долл. получены от проведения костюмированных пикников и разовых услуг по уходу за ребенком, оказанных супругой собственника. Эта последняя сумма не считается частью чистого дохода от объекта и поэтому она не учитывается.

Действительный валовой доход

Действительный валовой доход — это сумма, остающаяся после того, как из потенциального валового дохода вычтен процент недоиспользования, внесена поправка на плохие долги и добавлены любые обоснованные прочие доходы. В измененном гипотетическом отчете о доходах действительный валовой доход равен 98 000,00 долл., а не 110 332,00 долл., как это было указано в отчете, предоставленном собственником (табл. 8-1).

Минус: Текущие операционные расходы

Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории — постоянные и переменные. Постоянные расходы (fixed expenses)— это те, которые не изменяются с изменением коэффициента загрузки объекта. Один из примеров таких расходов — поимущественные налоги. Можно отметить, что последние изменяются от года к году. Однако эти изменения обычно не связаны с уровнем загрузки здания. Переменные расходы (variable expenses) напрямую зависят от коэффициента загрузки. Чем больше людей занимают и используют здание, тем выше переменные расходы. Примеры последних — оплата отопления, вывоза мусора, водоснабжения.

Постоянные расходы колеблются от объекта к объекту. Они включают поимущественные налоги, лицензионные платежи и сборы за выдачу разрешений, платежи по страхованию собственности. Помимо этого, в расходах, обычно классифицируемых как переменные, могут быть постоянные составляющие. Например, оплата управленческих услуг может быть фиксированной вне зависимости от степени загрузки здания.

Переменные расходы включают оплату коммунальных услуг, платежи за управление, заработную плату и налоги, взимаемые с заработной платы, расходы по обеспечению безопасности, ежегодные затраты на обустройство окружающей территории, затраты на рекламу, закупки материалов и сборы за различные услуги, оказываемые местными госу' дарственными и частными подрядчиками.

Аналитику следует сравнивать заявленные расходы с расходами по сопоставимым объектам. Такая информация может быть получена из публикуемых докладов отраслевых организаций, таких, как Ассоциация домовладельцев и управляющих (Building Owners and Managers Association) или Национальная Жилищная ассоциация (National Apartment Association). Сведения могут быть также собраны в ходе бесед с управляющими недвижимостью, оценщиками и прочими специалистами, работающими на данном рынке.

Другой возможный путь искажения дохода — капитализация затрат на незначительный ремонт вместо их включения в расходы. В бухгалтерском учете капитализацией называется процесс распределения затрат на более чем один год. Капитализация затрат оправданна в тех случаях, когда они идут на улучшения, которые на несколько лет повысят доходность данной собственности. Однако если эти средства идут на обычный текущий ремонт, то их капитализация приведет к занижению расходов отчетного года. Обратное может также иметь место. Затраты могут быть заявлены как расходы, в то время как их следовало капитализировать. В обоих случаях счет расходов будет искажен.

Для стабилизации счета расходов аналитик должен определить, насколько какая-либо из расходных статей может претерпеть значительные изменения в будущем. Некоторые статьи, такие, как поимущественные налоги и затраты на энергоснабжение могут резко измениться уже в ближайшей перспективе. При прогнозировании возможных тенденций, влияющих на эти статьи, аналитик должен принять во внимание природу внешней среды и соответствующие экономические условия. При анализе ретроспективных данных по операционным расходам необходимо добиться сопоставимости в отчетности за весь период. Например, в течение первого года собственник мог оплачивать все коммунальные услуги, в то время как в течение следующего года в здании могла быть установлена отдельная измерительная система и арендаторы должны были сами оплачивать некоторые виды услуг.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒