Как обнаружил оценщик, в гипотетическом проекте не была сделана поправка на вознаграждение управляющему. Собственник лично управлял объектом и не нес в этой связи реальных расходов. Обычной практикой при оценке рыночной стоимости является допущение о том, что объект управляется менеджментом, типичным для рынка сопоставимых объектов. Типичное вознаграждение управляющему может составлять от 5 до 8% арендной платы, собираемой от объектов сходного размера. Чтобы обоснованно учесть экономические затраты на вознаграждение управляющему, аналитик решает, что сумма по данной статье должна составлять 6000,00 долл.

Минус: Резерв на замещение

В валовой операционный доход должны быть внесены поправки на замещение предметов с коротким сроком жизни. Такие предметы, как ковровое покрытие и некоторые виды механического оборудования, должны заменяться периодически, по мере их износа. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств в покрытие предстоящих затрат. Причина создания подобного счета состоит в том, что с износом предметов собственник несет скрытые потери в доходе. Если эти потери не учитываются, то чистый операционный доход оказывается завышенным. В данном случае отчет, поданный собственником, не предусматривал создание подобного резерва на замещение. Аналитик определяет, что на данный счет необходимо ежегодно отчислять 2000,00 долл. — с учетом стоимости бы-строизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентной ставки по средствам, накапливаемым на резервном счете.

ТАБЛИЦА 8-4

Реконструированный отчет о доходах, представленный собственником

Счет Причина внесения поправки Отчет собственника

Скорректированный отчет

Потенциальный валовой доход

Примечание: отчет собственника не учитывает освобождение каждого из арендаторов от платежей на один месяц в конце каждого года аренды Минус: Поправка на уровень загрузки

$109 152

$100 000

и потери при оборе платежей Примечание: отчет собственника не предусматривает поправки в 1,5% на плохие долги

3 820

5 000

Плюс: Прочий доход

Примечание: отчет собственника включает доход в 2000 долл. из источников, не связанных с функционированием объекта

5 000

3 000

Действительный валовой доход

$110 332

$98 000

Минус* Текущие операционные расходы

Примечание: поскольку собственник сам управляет объектом, затраты на управление в 6000 долл. не были учтены

25 000

31000

Минус: Резерв на замещение

Примечание: собственник не имеет счета резерва на замещение

Нет

2000

Чистый операционный доход Минус Обслуживание долга (процент

$85 332

$65 000

и основная сумма)

Поступление денежных средств до уплаты

50 555

50 555

налогов

--------

$34 777

$14445

Возможно, новый инвестор будет использовать иную структуру финансирования. В данной таблице показано, каким образом определяются поступления денежных средств до уплаты налогов

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход рассчитывается путем вычитания из действительного валового дохода операционных расходов и отчислений в резерв на замещение. В табл. 8-4 показан реконструированный отчет о доходах по рассматриваемому гипотетическому объекту. В реконструированном отчете чистый операционный доход равен 65 ООО долл. вместо 85 332 долл., заявленных собственником. Если бы данные, представленные владельцем, были использованы без проверки, сумма оценки была бы завышена на 31% по сравнению с величиной, диктуемой рынком. Каждый доллар, на который завышается валовой доход или занижаются расходы, вносит все большее искажение в окончательную оценку стоимости. Поэтому к проверке точности заявленных данных необходимо подходить с большой осторожностью.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒