Ошибка в выборе между 5 и 10-летним аннуитетными периодами приводит к погрешности в 62%. Такая же ошибка между 35 и 40-летним аннуитетами дает погрешность примерно в 1%. При удлинении прогнозного периода снижается также погрешность в прогнозе будущей выручки от перепродажи собственности. Таким образом может быть показано, что ошибки в прогнозировании на ближайшее будущее имеют более серьезные последствия, чем такие же ошибки в прогнозах на отдаленную перспективу. Подобный вывод объясняет, почему еще до составления самого прогноза необходимо провести внимательный осмотр оцениваемой собственности и учесть все текущие условия развития рынка. Следует отметить, что вероятность крупной ошибки в прогнозах на ближайшее будущее меньше, чем в оценках на долгосрочную перспективу.

НАСКОЛЬКО ВЕЛИКА ВЕРОЯТНОСТЬ ПОЛУЧЕНИЯ БУДУЩЕГО ДОХОДА?

Даже наилучшим образом составленные прогнозы содержат элементы неопределенности. Эта неопределенность обычно определяется как риск (risk). Риск — это вероятность того, что полученный в дальнейшем доход и прочие выгоды от реализации проекта будут отличаться от прогнозируемых. Большинство людей имеют обыкновение воспринимать риск как возможность потери. Однако в действительности это более сложное понятие. Риск также означает, что собственник может получить больше, чем ожидается.

На нормальных рынках недвижимости люди, как правило, уклоняются от риска. Чем выше осознание ими риска, тем более высокую ставку дохода они требуют в качестве компенсации. Поведение инвесторов обычно соответствует модели, описанной на рис. 8-2. Люди требуют компенсации за использование своих денег даже тогда, когда не осознают риск. Данный процент измеряется безрисковой ставкой. В качестве безрисковой ставки может быть использован процент по ценным бумагам, гарантированным правительством США. К нему прибавляются дополни-

Риc. 8-2. Соотношение между осознанным риском и требуемой ставкой дохода.

Сравнительно свободные от риска инвестиции, такие, как гарантированные федеральным правительством сберегательные счета, не требуют столь высокой ставки дохода, как прочие вложения, для которых характерен больший риск. Чем выше осознанный риск, тем более высокая ставка дохода должна ожидаться как его компенсация тельные премии как компенсация за повышенный риск» связанный с данными инвестициями. Также, по-видимому, существует криволинейная зависимость между риском и требуемой отдачей. По мере роста риска непропорционально более высокой становится требуемая ставка дохода.

Причина рассмотрения данного соотношения состоит в том, что чем выше осознанный риск, связанный с аннуитетным потоком, тем ниже стоимость этого потока. Таким образом, инвесторов интересует не только сумма и продолжительность потоков доходов, но также и качество ожидаемых потоков денежных средств.

На рынке в целом преобладающим является систематический риск (systematic risk). Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры этого вида риска включают: появление излишнего числа конкурирующих объектов, закрытие промышленного предприятия, на которое приходится значительная часть региональной занятости, введение в действие ограничений, связанных с защитой окружающей среды и/или установление ограничений на уровень арендной платы. Несистематический риск (unsystematic risk) — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Примеры несистематического риска: трещины в фундаменте, изъятие земли для общественных нужд, банкротство главного арендатора, разрушение сооружения пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒