Статичный риск (static risk) — это возможность потери от физических или гуманитарных факторов, которая может быть актуарно ожидаема. Другими словами, это возможные события, за которые страховая компания будет готова принять риск в обмен на страховые взносы. Динамичный риск (dynamic risk) может быть определен как “прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция”1. Динамичный риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связях объекта. Действия или бездеятельность конкурентов на рынке могут также создать условия для потерь, так же как и для получения повышенной прибыли.

Эти риски могут влиять на различные стороны оцениваемой собственности, имеющие значение для инвесторов. Данные риски распространяются на:

1.    Основную сумму.

2.    Доход:

а.    Рыночные ставки арендной платы.

б.    Нормы загрузки.

в.    Операционные затраты.

3.    Процентные ставки.

4.    Доступность ипотечного финансирования.

5.    Повышение стоимости.

6.    Налогообложение текущих доходов и доходов от продажи капитальных активов.

7.    Покупательную способность денег.

Прогнозирование потенциальных рисков, связанных с будущим потоком доходов и другими ожидаемыми выгодами от инвестиций, становится все более сложной задачей с удлинением прогнозного периода. На рис. 8-3 показано, что диапазон неопределенности как в сторону увеличения, так и уменьшения дохода возрастает со временем в геометрической прогрессии. Аналитик в большей мере может доверять краткосрочным прогнозам, чем долгосрочным оценкам. Скептически следует оценивать попытки предугадать уровень цен или рыночную ситуацию через 20 или 30 лет.

Рис. 8-3. Расширение диапазона неопределенности с удлинением прогнозного периода

Виды риска

Существует два набора видов риска. Первый включает систематические и несистематические риски. Второй состоит из статичных и динамичных рисков.

Термины систематический риск и несистематический риск заимствованы из сходных концепций в финансовой литературе по управлению портфелем.

КАКОЙ ОЖИДАЕТСЯ ЧИСТАЯ ВЫРУЧКА ОТ ПРОДАЖИ СОБСТВЕННОСТИ ПО ИСТЕЧЕНИИ ПЕРИОДА ВЛАДЕНИЯ?

Одной из наиболее сложных задач для аналитика, составляющего прогноз, является точная оценка чистой выручки, ожидаемой от продажи оцениваемой собственности по окончании периода владения. Во внимание следует принять следующие факторы.

Возможное повышение стоимости земли

В зависимости от изменений в системе землепользования в районе расположения оцениваемой собственности стоимость земли может расти или снижаться. Например, если местные органы власти планируют создать вблизи от оцениваемого участка станцию скоростной автострады, то вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования станет, вероятно, иным и соответственно изменится его стоимость. Будущий дефицит участков под застройку со сходным местоположением может также рассматриваться как признак возможного повышения стоимости земли. Вместе с тем, если перспективы использования участка ухудшаются, то его стоимость может упасть.

Износ зданий и сооружений

В реальных экономических условиях стоимость сооружений должна со временем снижаться. Степень износа может быть определена путем анализа износа по другим сопоставимым объектам.

Амортизация

В том случае, если собственность обременена ипотечной задолженностью, аналитику следует определить, какая часть основной суммы долга будет погашена в конце периода владения. Это повлияет на конечную суммарную выручку, которую владелец получит от ожидаемой перепродажи.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒