Затраты на совершение сделки

Во время будущей продажи собственник должен, как правило, нести различные затраты по совершению сделки. Они включают комиссионные брокеру по операциям с недвижимостью, налоги на трансферт имущества, дисконтные пункты и прочие итоговые платежи, обычно не перекладываемые на покупателя.

Доходы от продажи капитальных активов

Поскольку на законы о подоходном налогообложении влияет политическая ситуация, в долгосрочном плане отсутствует определенность, какую сумму налога предстоит выплатить при продаже объекта. В краткосрочном плане правила налогообложения известны, и сумма налога может быть определена с допустимой точностью. Более подробно подоходное налогообложение рассмотрено в гл. 14.

Индекс инфляции

Необходимо учитывать ожидаемое инфляционное давление на стоимость недвижимости. В периоды высокой инфляции отказ от учета ее последствий подобен проведению измерений с помощью резиновой линейки.

РЕЗЮМЕ

Оценка или прогнозирование будущих доходов не является простым механическим процессом. Прогнозирование зависит от логики и анализа данных, собранных по оцениваемому объекту, а также от ситуации на рынке. Будущие доходы определяются исходя из выявленных рыночных трендов и планов, которые были объявлены на будущее.

В данной главе рассмотрены пять вопросов, связанных с приносящей доход собственностью. Поиск ответов на них является целью составления прогнозов по недвижимости:

1.    Каким будет чистый операционный доход?

2.    Когда будет получен доход?

3.    Как долго собственность должна приносить доход?

4.    Насколько велика вероятность получения будущего дохода?

5.    Какой ожидается чистая выручка от продажи собственности в конце периода владения?

Глава 9

АНАЛИЗ ИНСТРУМЕНТОВ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Оценка и анализ инструментов финансирования закладывают отличную базу для анализа приносящей доход недвижимости. На это есть две причины. Во-первых, суммы и время получения доходов по большинству ипотек обычно можно предугадать с более высокой точностью, чем в случае инвестирования в недвижимость собственного капитала. Во-вторых, применение к ипотеке техники сложного процента является стандартной процедурой, не представляющей большой сложности. Цены на ипотечные обязательства (закладные) хорошо известны на финансовых рынках. Напротив, порядок продажи собственного капитала инвестора и расчет цен по подобным сделкам в большинстве случаев будут определяться местной практикой, а также результатами переговоров, различиями в предшествующем опыте управленческой деятельности, что может привести к несопоставимости ретроспективных рентных доходов и расходов, к расхождениям в прогнозах стоимости будущих доходов, расходов и выручки от перепродажи. Данная глава посвящена оценке постоянных закладных (permanent mortgages) как основе для анализа потока доходов.

ПОСТОЯННЫЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

Большинство постоянных (permanent) закладных, используемых в США с 30-х годов, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равновеликие выплаты. Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75% или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три вышеназванных показателя:

1.    Основная сумма.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒