2.    Срок (оставшийся).

3.    Процент.

Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В том случае, если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Расчет суммы платежа

Первый показатель, который необходимо определить, — размер выплат по кредиту. Предположим, что известны три переменные:

Основная сумма    —    400 ООО долл.

Срок    —    25 лет (300 месяцев)

Ставка процента    —    12% (1% ежемесячно)

Исходя из этих переменных, очевидно, что ежемесячные выплаты должны быть больше, чем 4000 долл. Действительно, ставка процента в пересчете на месяц равна 1%, основная сумма кредита — 400 000 долл. Только процент за первый месяц составит 4000 долл. (1% от 400 000 равен 4000 долл.), поэтому для того, чтобы погасить основную сумму кредита, платеж должен превышать 4000 долл. Согласно расчету достаточными будут суммарные ежемесячные выплаты основной суммы и процента в размере 4212,90 долл. В первый месяц из

4212.90    долл. на погашение основной суммы долга пойдет 212,90 долл. Таким образом, через месяц остаток основной суммы кредита составит 399 787,10 долл. (400 000 долл. - 212,90 долл.). Во второй месяц процент будет равен 3997,87 долл. (1% от 399 787,10 долл. основной суммы); 215,03 долл. разницы между суммарным платежом и процентом вновь пойдут на возврат основной суммы кредита. С каждым последующим платежом все большая часть из 4212,90 долл. будет идти на погашение основной суммы кредита и все меньшая — на выплату процентов. По истечении 300 месяцев кредит будет полностью погашен.

Ежемесячные выплаты 4212,90 долл. по данному кредиту были рассчитаны с учетом двух элементов: 1) процента — дохода на инвестированную кредитором основную сумму и 2) возмещения капитала — возврата или возмещения инвестированной кредитором основной суммы. Годовая ставка 12% в пересчете на месяц составляет 1%, или 0,01 в десятичной форме. К данному 1% следует добавить фактор фонда возмещения, который обеспечит возврат основной суммы кредита (капитала) в течение 25 лет (300 месяцев) за счет реинвестирования средств по той же 12%-ной ставке дохода (1% в месяц). Ежемесячный фактор фонда возмещения равен 0,0005322 (колонка 3 таблицы для 12% при ежемесячном накоплении). Таким образом, общий ежемесячный платеж, необходимый для выплаты процента по 25-летнему кредиту в 1 долл. и погашения его основной суммы при 12%-ной ставке, равен 0,01 +

0,0005322 = 0,0105322 (см. колонку 6). Умножив этот фактор на 400 000 долл. суммы кредита, получаем общий месячный платеж в

4212.90    долл.; в первый месяц он будет включать проценты в размере 4000 долл., а также выплату основной суммы в 212,90 долл. (фонд возмещения). Проверяем: реинвестируя каждый месяц 212,90 долл. при ежемесячной ставке 1%, через 300 месяцев получим 400 000 долл. Это может быть показано путем умножения 212,90 долл. на 1878,8466 (колонка 2, накопление единицы за период) — результат почти равен

400 ООО долл. Для расчета выплат по ипотеке могут быть использованы финансовые калькуляторы.

Кредитная постоянная

Ипотечная постоянная (mortgage loan constant) равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Например, месячные платежи в 4212,90 долл. составят за год 50 555 долл. Годовые выплаты в 50 555 долл., поделенные на 400 000 долл. основной суммы кредита, дадут 0,126387, или 12,6387%. Данный коэффициент называется годовой кредитной постоянной (annual loan constant), поскольку выплаты должны производиться каждый год. Постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒