Возраст кредита

Оставшийся

Фактор

Ежемесячный Остаток

(на конец года)

срок

аннуитета

платеж (в долл.) основной

суммы (в долл.)

94,305647

X 4 212,90 = 397 300,26

93,583461

х 4 212,90 = 394 257,76

Прослеживая динамику остатка основной суммы, можно рассчитать размер выплат основной суммы кредита в течение любого временного периода (разница между остатками на начало и конец периода) и тем самым определить сумму, выплаченных процентов. В течение второго года в счет погашения основной суммы было выплачено 3042,50 долл. (397 300,26 долл. - 394 257,76 долл. = 3042,50 долл.). Общие же платежи за этот год составили .12 X 4212,90 долл. = 50 554,80 долл. Вычитая 3042,50 долл. из 50 554,80 долл. получаем выплаченный процент - 47 512,30 долл. Изменение структуры платежей по ипотечному кредиту показано графически на рис. 9-1.

Рис. 9-1. Платежи по ипотечному кредиту

Кредитные дисконты и отдача по кредитам

Нередко ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой) и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов. В обоих случаях номинальная ставка процента не является действительной ставкой дохода (конечной отдачи) на предоставленный со скидкой кредит.

Скидки с суммы кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% основной суммы кредита. Например, кредит в 400 ООО долл. с тремя дисконтными пунктами означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от номинальной основной суммы в 400 ООО долл. (97% от 400 000 долл. = 388 000). Однако заемщик должен выплатить полностью 400 000 долл. плюс процент на всю эту сумму. Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу).

Для того чтобы рассчитать конечную отдачу на действительно предоставленные денежные средства (что для получателя ссуды является также эффективной ставкой процента), примем во внимание три фактических (actual) показателя:

Фактический кредит

(предоставленные денежные средства) — $388 000

Срок    — 25 лет (300 месяцев)

Месячный платеж    — $4212,90

Разделим месячный платеж на сумму реально предоставленных кредитором денежных средств; затем найдем в табличной колонке 6 результирующий фактор. В данном случае фактор равен 0,0108579 (4212,90 ДОЛЛ./388 ООО долл. = 0,0108579). С помощью интерполяций по таблицам определяем реальную процентную ставку — около 12,44%.

Каждый дисконтный пункт эквивалентен добавлению примерно i/8% к номинальной ставке процента по 25 или 30-летней ипотеке. Соответственно при трех пунктах номинальная ставка в 12% эквивалентна номинальной ставке примерно в 12 3/8% по ипотечному кредиту, предоставленному без дисконтных пунктов.

Расчет кредитных дисконтов при заданной отдаче

Уровень номинальной ставки по ипотечным кредитам может быть ограничен, однако кредитор будет требовать более высокой отдачи. Верхний предел ставки может быть установлен законом или ограничен в целях лучшей реализации собственности. В подобных случаях кредиты должны предоставляться со скидками с тем, чтобы они могли принести соответствующую отдачу. Вопрос состоит в следующем: “Сколько пунктов необходимо для получения требуемой отдачи?”

Например, предположим, что, исходя из процентной доли в оценочной стоимости собственности, максимальная сумма кредита определена в 400 000 долл. Срок амортизации составит 25 лет, предельная ставка процента — 12. В этом случае ежемесячный платеж равен

4212,90 долл. Ставка отдачи, необходимая для привлечения кредиторов, составляет 12 1/2%. Для того чтобы поднять номинальную ставку 12% до отдачи в 12 1/2% кредит необходимо предоставить со скидкой.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒