Для расчета фактической суммы кредита (предоставленных денежных средств) умножим ежемесячный платеж на фактор аннуитета по требуемой ставке отдачи (процента). Максимальная фактически предоставляемая денежная сумма составляет 4212,90 долл. X 91,713322 = 386 379,05 долл. Кредитный дисконт определяется как разница между 400

000 долл. основной суммы и 386 379,05 долл. фактического кредита, т.е. он равен 13 620,95 долл. Последняя сумма составляет около 3>4% от 400 000 долл. Поэтому, для того чтобы при номинальной ставке по кредиту в 12% отдача составила 12 1/2%, необходимы примерно

3 112 дисконтных пункта.

Кредитные дисконты и досрочное погашение кредита

Более половины всех постоянных ипотечных кредитов выплачивается до истечения установленного срока полной амортизации. Отдача по предоставленному с дисконтом кредиту, погашенному до истечения срока, будет выше, поскольку сумма дисконта амортизируется за более короткий период. Например, отдача по кредиту, предоставленному по номинальной ставке 12% с тремя дисконтными пунктами и погашенному через один год, составит в действительности около 15%, т.е. 12%-ная ставка плюс 3 пункта, пришедшиеся только на один год.

Вероятно, что 25-легний кредит будет погашен за 10 лет в результате продажи или рефинансирования собственности, поэтому пункты придутся на данный временной период. Как пример расчета ставки отдачи при предполагаемом досрочном погашении рассмотрим кредит в 400 ООО долл., предоставленный на 25 лет под 12% годовых при 3 дисконтных пунктах. Через десять лет остаток по кредиту составит 351 025,83 долл. Для того чтобы рассчитать действительную отдачу (ставку процента) методом проб и ошибок, примем во внимание следующие данные:

Фактический кредит

(предоставленные денежные средства)    —    $388 000

($400 000 за вычетом 3%)

Месячные платежи в течение 10 лет    —    $4212,90

Досрочно выплачиваемый остаток через 10 лет    —    $351 025,83

Номинальная ставка    —    12%

Отдача до полной амортизации    —    12,44%

Известно, что фактическая отдача превысит 12,44%, поскольку при расчете данной ставки (получена ранее) мы исходили из того, что дисконтные пункты покроют 25-летний период; между тем в случае предполагаемого ускоренного погашения скидка придется только на 10 лет, поэтому процесс подбора следует начать с величин свыше 12,44% (см. табл. 9-4). При ставке 12,5% текущая стоимость поступлений составит 389 036,18 долл. При 12,75% она равна 383 713,27 долл. Поскольку обе эти величины являются пограничными для суммы фактически предоставленных денежных средств — 388 000 долл., то конечная отдача с учетом досрочного погашения кредита через 10 лет находится между 12,5% и 12,75%; она ближе к 12,5%. Результатом последующей интерполяции методом проб и ошибок станет ставка в 12,55%. При ней величины текущей стоимости оттока и притока денежных средств сравняются.

Это показывает, что эффективная отдача по кредиту составит 12,55%. Кредит предоставлен с тремя дисконтными пунктами, срок его амортизации составляет 25 лет, однако предполагается, что он будет погашен в конце 10-го года.

ИПОТЕЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА С ПЕРЕМЕННЫМИ ВЫПЛАТАМИ

/ Не все ипотечные кредиты являются самоамортизирующимися, с фиксированным уровнем платежей. Прочие включают:

1.    Кредиты с “шаровым” платежом.

2.    Кредиты с фиксированными выплатами основной суммы.

3.    Совместное участие.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒