4.    Нарастающие платежи.

5.    Обратный аннуитет.

6.    Переменную ставку.

7.    Канадский ролл-овер.

8.    Завершающую ипотеку.

9.    Добавленный процент.

10. Ипотеки С участием кредитора в приросте стоимости.

Основной подход к анализу перечисленных ипотечных кредитов как приносящих доход инвестиций имеет много общего с рассмотрением самоамортизирующихся кредитов, предусматривающих равномерные выплаты. В любом случае кредиторы должны* стремиться получит*, доход на свои вложения и вернуть те деньги, которые они ссудили.

Кредиты с "шаровым” платежом

Кредиты с "шаровым” платежом предусматривает крупный итоговый платеж по долгу, известный как “шаровой” платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока “шарового” платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотечные кредиты с “шаровым” платежом могут быть структурированы тремя основными путями:

1.    Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита.

2.    Выплаты одних только процентов, затем — “шаровой” платеж.

3.    Частичная амортизация с итоговым “шаровым” платежом.

Замораживание процентных выплат вплоть до истечения срока кредита (dormant interest until maturity). Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент (см. рис. 9-2). Например, если “замороженный” ипотечный кредит в 400 ООО долл., предоставленный под 12%, подлежит погашению через два года, то “шаровой” платеж составит 501 760 долл., как показано ниже:

Сумма кредита    $400    000

Процент, первый год, 12%    48 000

Остаток, конец первого года    $448 000

Процент, второй год, 12%    53 760

Остаток, конец второго года    $501 760

Рис. 9-2. Остаток основной суммы "замороженного" ипотечного кредита

“Замороженные” ипотечные обязательства получили ограниченное распространение. Большинство из них удерживается продавцами неосвоенной земли; часто существует возможность застройки земли до наступления срока "шарового” платежа. Для того чтобы минимизировать свои текущие затраты, заемщик, нередко являющийся земельным спекулянтом, хочет получить кредит, предусматривающий низкие выплаты.

Продавец-кредитор, стремящийся получить деньги еще до истечения срока кредита, мажет попытаться продать долговое обязательство, однако, вероятно, продаст его с достаточно высотой отдачей для покупателя (с большой скидкой) вследствие риска неплатежей и низкой ликвидности обязательства. При отдаче в 25% “шаровой” платеж, равный 501 760 долл. будет стоить 64 цента в расчете на 1 долл. (колонка 4, два года, ставка 25% годовых), или 321 126,40 долл. Поэтому “замороженный” кредит в 400 000 долл. мажет быть продан со скидкой примерно в 20 пунктов.

Выплаты одних только процентов (interest-only payments). Данный вид кредитов с итоговым внесением “шарового” платежа предусматривает периодическую выплату процентов (см. рис. 9-3). Сумма ежегодного процентного платежа по кредиту в 400 ООО долл., предоставленному под 12%, составляет 48 ООО долл., вносимых в конце каждого года (4000 долл. — в конце каждого месяца, если установлены ежемесячные выплаты). По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 400 000 долл. Поскольку до этого момента выплаты основной суммы вообще не производились и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита его первоначальная сумма подлежит возврату в форме “шарового” платежа.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒