1.    Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют затрат неравных денежных сумм. Обычно на стадии разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны. В период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки превращаются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности.

2.    Потенциальный рост стоимости земли. Одной из важных характеристик земли является потенциальная возможность повышения ее стоимости. Причиной этого могут стать изменения в системе землепользования, относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляция и другие факторы.

3.    Износ зданий и сооружений. С течением времени относительная стоимость зданий и сооружений снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других внешних факторов.

4.    Гибкие условия финансирования. У приносящей доход собственности может быть несколько “слоев” финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам.

5.    Раздельные юридические права. Каждая собственность может включать различное сочетание юридических прав и интересов. Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на воздушное пространство, поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований.

6.    Особые налоговые соображения. Федеральное и штатные правительства создали сложную сеть налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Эта сеть как открывает новые возможности, так и накладывает определенные ограничения. Во многих случаях налоговые последствия инвестиций в приносящую доход собственность являются основной причиной сделки.

7.    Риск и неопределенность. Поскольку недвижимость является физически недвижимой, данные инвестиции подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Это требует инспекции как самого объекта, так и окружающей территории, прежде чем могут быть сделаны какие-то рекомендации относительно стоимости собственности.

8. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости обычно являются узкими, локализованными, сегментированными и персонализированными. Трудно собирать и подтверждать данные по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе. Цена сделки обычно устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а на основе индивидуальных переговоров.

ПОТРЕБНОСТЬ В ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о “справедливой компенсации”. Оценка может проводиться в целях налогообложения. При заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости, принадлежащей последней.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒