Оценка такого кредита при любой ставке отдачи проводится в три этапа:

Этап 1. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости.

Этап 2. Учет “шарового” платежа как реверсии и определение его текущей стоимости.

Этап 3. Сложение результатов первых двух этапов и тем самым определение общей текущей стоимости кредита.

Например, ипотечный кредит в 400 000 долл. при номинальной ставке 12% и периодических выплатах одних только процентов предусматривает “шаровой” платеж через два года. При отдаче 25% стоимость кредита рассчитывается следующим образом:

Этап 1. $48 000 X 1,44    =    $ 69    120,00

Этап 2. $400 000 х 0,64    =    256    000,00

Этап 3. Текущая стоимость при    отдаче 25%    =    $325    120,00

Частичная амортизация с итоговым ”шаровым ” платежом. Кредиты с “шаровым” платежом могут предусматривать также частичную

Рис. 9-3. Кредиты с выплатой одних только процентов и итоговым “шаровым" платежом амортизацию еще до истечения их срока. Прогнозирование “шарового” платежа и оценка таких кредитов проводятся в том же порядке, что и самоамортизирующихся ипотек, выплачиваемых досрочно. Ранее это было рассмотрено.

Кредиты с фиксированным платежом основной суммы

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название “пружинных”кредитов (spring-field bans); выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

Данный вид кредитов иногда используется земельными спекулянтами; часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей. Поток платежей показан на рис. 9-4: пять лет выплат одних только процентов, затем — четыре года равновеликих выплат основной суммы и процентов.

Цена подобного кредитного обязательства с учетом заданного уровня отдачи, лучше всего рассчитывается с учетом каждого платежа. На-

Рис. 9-4. "Пружинные” кредиты с одними только процентными выплатами:

1 — обязательные процентные платежи, Р — обязательные выплаты основной суммы. Графическое описание кредита, предусматривающего в течение первых пяти лет одни только процентные платежи, затем в течение четырех лет — равновеликие выплаты основной суммы и процентов на остаток непогашенного долга пример, предположим, что сумма кредита равна 400 ООО долл., он предоставлен под 12% и в течение первых пяти лет предусматривает выплату одних только процентов с последующим четырехлетним погашением основной суммы. Для того чтобы оценить данное обязательство при 25%-ной отдаче, необходимо дисконтировать платежи каждого года по фактору реверсии (колонка 4 таблиц). Расчеты показаны в табл. 9-5.

Совместное участие

Кредиты с участием являются обычными при финансировании приносящей доход собственности. Как правило, они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс “кикер”. Смысл “кикера” состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых собственником.

“Кикеры” принимают различные формы, включая:

1.    Часть ренты сверх базовой суммы.

2.    Часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы.

3.    Часть денежных поступлений до уплаты налога.

Ипотечные кредиты с участием аналогичны самоамортизирующимся ипотекам, за исключением “кикера”. Любой доход, полученный как “кикер”, должен анализироваться отдельно. Независимо от того, ожидается увеличение или уменьшение суммы “кикера” или же она останется неизменной, данный доход из-за его неопределенности следует оценивать по более высокой ставке дисконта, чем выплаты минимальных процентов и основной суммы долга.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒