Механическая оценка VRM с использованием показателей отдачи затруднена вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена, исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки. Однако наилучший подход — привязать отдачу к заранее построенному индексу; но она не должна превышать заданный потолок или быть ниже установленного минимального значения.

Канадский ролл-овер

Канадские ролл-оверные обязательства обычно выпускаются на срок 25—30 лет. Через заранее установленные временные интервалы, например каждые пять лет, процент по ним корректируется в сторону повышения или снижения, с учетом преобладающих в это время процентных ставок. Ипотечные обязательства с переговорной ставкой (renegotiated rate mortgages, RRM) являются модификацией канадского ролл-овера. Главное различие между ними состоит в том, что для ставки процента по RRM установлены минимальный и максимальный уровни. Как правило, пересмотр ставок производится в пределах 5% от первоначального их уровня. Ежегодные изменения не должны превышать 0,5%.

Завершающая ипотека

Завершающие ипотеки (wraparound mortgages, WAM) могут быть структурированы различными путями. При оценке подобного обязательства очень важно полностью понимать условия WAM, а также условия включенных в них кредитов.

Завершающие ипотеки являются разновидностью вторичного (субординированного, или младшего) финансирования. На собственность, под которую уже предоставлен первый кредит, кредитор может предложить вторую, или завершающую, ипотеку. Последняя создает вторичное залоговое право, включая в свой остаток сохраняющийся первый кредит.

Например, предположим, что собственность отягощена первым ипотечным кредитом. Кредит предоставлен под 10%, его остаток равен 300 ООО долл., срок погашения истекает через 25 лет. Ежемесячные выплаты основной суммы и процента составляют 2726,10 долл. Собственник хочет получить второй кредит в 100 000 долл. и обращается к кредитору. Кредитор же, вместо того чтобы предложить второй кредит на указанную сумму, предоставит собственнику 100 000 долл. денежных средств и получит завершающее обязательство на 400 000 долл. Остаток первого кредита в 300 000 долл. останется нетронутым.

Кредитор, предоставивший завершающий кредит, утверждает, что ставка по WAM в 400 000 долл. составит 12%. В течение 25 лет ежемесячные выплаты по WAM должны быть равны 4212,90 долл. Эту сумму собственник будет ежемесячно выплачивать WAM-кредитору или его агенту. Затем WAM-кредитор будет передавать 2726,10 долл. держателю первого ипотечного обязательства, удерживая разницу, 1486,80 долл. (4212,90 долл. - 2726,10 долл. = 1486,80 долл.), как свои ежемесячные поступления. Таким образом, WAM-кредитор “приложил рычаг” к 10%-ной ставке по первой ипотеке.

Поскольку завершающие ипотеки могут быть структурированы различными путями — как кредиты, предусматривающие выплату одних только процентов, “замороженные” или “шаровые” кредиты — и поскольку включаемая в них первая ипотека также может иметь различные формы, то необходимо понять всю схему финансирования собственности. После этого следует учесть фактическую сумму, предоставленную WAM-кредитором, ожидаемые чистые поступления и время их получения. Затем методом проб и ошибок рассчитывается ставка отдачи.

Добавленный процент

Некоторые кредиты, особенно вторые ипотеки, предусматривают выплату добавленного процента. Сумма процентов прибавляется к основной сумме, и результат делится на число месяцев для определения ежемесячных выплат. Процентная ставка устанавливается на достаточно низком уровне, однако эффективная отдача может быть высокой. Сумма санкций за досрочную выплату кредита обычно рассчитывается на основе “правила 78”. Данное правило является техникой суммы чисел в отличие от метода дисконтированной текущей стоимости.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒