Например, предположим, что речь идет о втором ипотечном кредите в 100 ООО долл., предоставленном по 8%-ной добавленной ставке на 25 лет. За 25 лет общий процент составит 25 х 8% = 200% от основной суммы. Таким образом, основная сумма равна 100 000 долл. фактического кредита плюс 200 000 долл. процентов. Всего за 25 лет (300 месяцев) будет выплачено 300 000 долл. Деление 300 000 долл. на 300 месяцев дает 1000 долл. ежемесячных выплат. Эффективная ставка равна

11,27%. (см. колонку 6 для 11,25%, за 25 лет).

Кредиты с добавленной процентной ставкой и санкциями за досрочное погашение являются обычными при финансировании личной собственности, такой, как автомобили, передвижные дома и лодки. Данный вид кредитов иногда используется в сделках с недвижимостью. Их общая популярность при финансировании личной собственности привела к построению специальных таблиц с эффективными ставками процента и суммами досрочных выплат. После овладения техникой расчетов для удобства вы можете использовать эти таблицы.

Ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости (SAM) является видом партисипативного кредита. Контракт позволяет кредитору участвовать в доходе от прироста капитала или в выручке, полученной при перепродаже собственности. В обмен на это кредитор обычно снижает ставку процента по кредиту. Например, кредитор может уменьшить процентную ставку на треть в обмен на получение трети суммы прироста стоимости. В случае если собственность не будет продана в течение установленного времени, доля кредитора в приросте стоимости может быть определена оценкой. Каждая сторона выбирает оценщика. В случае если стороны не могут прийти к соглашению, приглашается третий оценщик. Другие условия могут включать право кредитора на предъявление требования о досрочной выплате долга или право заемщика досрочно погашать долг, минимальные эффективные процентные ставки, отсрочку выплаты процентов, максимальное снижение процентов и максимальные доли участия.

РЕЗЮМЕ

Арифметические расчеты со ставками отдачи и ценами на обязательства по ипотечным кредитам позволяют провести оценку любого потока доходов. Почти во всех ипотечных кредитах размер периодических выплат и остатки основной суммы являются фиксированными. В случае соблюдения обязательств по кредиту это обеспечивает стабильный поток доходов. Исходя из данного потока, можно оценить стоимость прогнозируемых доходов, зависящую от времени осуществления платежей, срока кредита, суммы амортизации и, что наиболее важно, от искомой ставки процента или конечной отдачи.

Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие — переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо быть осторожным при определении сумм и времени осуществления платежей, при оценке риска и требуемой ставки конечной отдачи. Как только это будет сделано, оценка кредита для определения скидки с его суммы или оценка кредита со скидкой для определения ставки отдачи принимает чисто механический характер. Овладение навыками подобной работы является важнейшим шагом к анализу доходов с более сложной структурой, приносимых инвестициями в недвижимость.

Глава 10

ВЛИЯНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ НА ЦЕНУ

Почти все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет финансовый левередж, или рычаг (financial leverage).


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒