Нередко собственность рефинансируется ее новым владельцем; это означает, что покупатель получает новый кредит с основной суммой большей, чем остаток основной суммы старого кредита. Новый кредит позволяет погасить старую ссуду и уменьшает обязательный денежный платеж самого инвесгора-покупателя. Он может покрывать свыше 75% цены покупки. В других сделках существующие долги переходят вместе с продаваемой собственностью и принимаются покупателями, которые оплачивают собственный капитал. Некоторые продавцы принимают вторые закладные и завершающие закладные; некоторые институциональные кредиторы также предлагают финансирование под младшие закладные.

Большинство покупателей приносящей доход недвижимости стремятся к получению кредита по ряду причин. Во-первых, лишь немногие из них располагают достаточной суммой денежных средств для оплаты всей цены. Во-вторых, даже те, кто обладает достаточными средствами, стремятся диверсифицировать свои инвестиции и таким образом уменьшить риск: “Не кладите все яйца в одну корзину!” Третья причина — порядок налогообложения: почти во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключается из облагаемого налогом дохода. В четвертых, привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности.

С точки зрения заемщика, кредиты имеют два основных недостатка. Первый состоит в том, что по ним должны выплачиваться проценты. Второй недостаток — необходимо вернуть основную сумму кредита. Несоблюдение любого из этих обязательств может привести к потере права выкупа закладной, к потере собственного капитала и к предъявлению должнику иска, если выручка от продажи залаженной собственности не покроет неоплаченный остаток долга.

ВЛИЯНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ НА СТОИМОСТЬ

Финансирование недвижимости не будет влиять на ее стоимость. Однако финансирование, как благоприятное, так и не являющееся таковым, может оказывать очень сильное воздействие на цену. Для новичка в сфере работы с недвижимостью это покажется странным. Почему цена и стоимость различаются? Каким образом что-либо может повлиять на цену, но не на стоимость? Подобные вопросы задаются очень часто. Воспользуемся примером из нефтеразведки. Затраты остаются неизменными независимо от того, получен ли в результате поисковых работ нефтяной фонтан или же скважина оказалась сухой. Стоимость и цена различны.

В том, что касается недвижимости, продаваемой как инвестиционный объект, покупатели и продавцы не всегда одинаково оценивают ее стоимость. Они согласовывают цену. Именно на цену, а не на стоимость влияет финансирование. Финансирование, как хорошее, так и плохое, не изменяет собственность физически. Оно не увеличивает рыночные ставки арендной платы. Однако финансирование отражается на сумме денежного платежа покупателя и на последующих ежемесячных выплатах по кредиту. Например, если продавец готов финансировать собственность, предоставляя кредит под 1% с 40-летним сроком амортизации, то покупатель может позволить себе согласиться на более высокую цену и вместе с тем его выплаты по кредиту по-прежнему будут ниже рыночных. Более высокая цена включает стоимость собственности плюс стоимость благоприятного финансирования. Финансирование влияет на ставку дохода на собственный капитал, а также на инвестиционный риск.

Оценивая рыночную стоимость объекта, следует предположить, что при его продаже будет использовано финансирование, типичное для рынка данного вида собственности. “Типичным” финансированием считается денежная сумма, которая может быть получена от третьей стороны — кредитора, а также взимаемый при этом процент. Нередко цены на недвижимость завышены, поскольку они включают несколько дисконтных пунктов, оплаченных продавцом по предоставленному третьей стороной кредиту. Это изменяет цену, но не стоимость недвижимости. Фактически цена зависит как от самой недвижимости, так и от ее финансирования.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒