В тех случаях, когда третья сторона не готова предоставить кредит, финансирование сделки может осуществляться продавцом. Чем выгоднее условия кредита, тем более высокую цену будет стремиться получить продавец. Поскольку финансирование не сказывается на стоимости, последняя намного ниже цены. Для приведения цены недвижимости к ее стоимости следует определить рыночную стоимость (а не номинальную сумму) закладной, выданной в сделке, и прибавить ее к сумме денежного платежа нового собственника. Вероятно, что стоимость закладной значительно ниже, чем ее номинал, поэтому стоимость собственности ниже его цены.

ТИПЫ ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ

Наибольшую роль в сфере недвижимости играют следующие шесть типов финансовых институтов:

1.    Компании по страхованию жизни (LIC).

2.    Сберегательные и кредитные ассоциации (S&L).

3.    Взаимосберегательные банки (MSB).

4.    Коммерческие банки (СВ).

5.    Трасты по инвестициям в недвижимость (REIT).

6.    Пенсионные фонды (PF).

Ниже описывается их участие в бизнесе, связанном с приносящей доход недвижимостью.

Компании по страхованию жизни

Как правило, крупные компании по страхованию жизни (life insurance companies, LIQ) заинтересованы только в кредитах на сумму свыше 1 млн. долл. Они не располагают возможностями для обслуживания десятков тысяч более мелких ссуд, поэтому отдают предпочтение меньшему числу крупных кредитов. Обладая активами в миллиарды долларов, некоторые компании по страхованию жизни способны достичь необходимого им высокого уровня диверсификации, даже вкладывая в каждый проект десять и более миллионов долларов. 1ЛС редко предоставляют ссуды на строительство; они стремятся к такому уровню отдачи и защищенности, которые дают постоянные закладные на завершенные объекты.

Сберегательные и кредитные ассоциации, взаимосберегательные банки

Сберегательные и кредитные ассоциации (sales and loan associations, S6cL), взаимосберегательные банки (mutual savings banks, MSB) предлагают преимущественно первые кредиты под залог жилых домов. Это дома на одну—четыре семьи. Только крупнейшие S&L выдают на отдельные проекты кредиты свыше 1 млн.долл., хотя многие охотно кредитуют многосемейные дома в диапазоне от 100 ООО долл. до 1 млн. долл. Как правило, эти кредиторы требуют индивидуального страхования ипотечной задолженности по ссудам на приобретение односемейных домов, покрывающим свыше 80% стоимости объектов; они требуют, чтобы покупатели многосемейных домов сами оплачивали как минимум 20—25% цены. Многие S&L и MSB предлагают строителям ссуды на сооружение объектов. В качестве “платы за встречное обязательство” некоторые предлагают постоянное финансирование под заранее определенный процент.

Коммерческие банки

Коммерческие банки (commercial banks, СВ) активно выдают строительные кредиты под собственность любых видов. Однако эти кредиты предлагаются только при условии предоставления постоянными кредиторами “обязательства о выкупе”; по завершении проекта строительный кредит рефинансируется постоянным кредитом.

Трасты по инвестициям в недвижимость

Трасты по инвестициям в недвижимость (real estate investment trusts, REIT) инвестируют в строительные кредиты, постоянные ипотечные кредиты, собственный капитал и лизинговые соглашения. Каждый REIT может специализироваться на инвестициях одного или двух перечисленных видов.

Пенсионные фонды

Пенсионные фонды (pension funds, PF) часто приобретают постоянные закладные на приносящие доходы объекты собственности. За последние годы многие из них вложили свой капитал в крупные объекты или приобрели собственность без использования залогового финансирования.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒