ЭФФЕКТ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРЕДЖА

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование заемных средств для завершения инвестиционной сделки. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретенных с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж является положительным или благоприятным. Инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

В то же время, если стоимость купленных с использованием кредитов активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам, левередж является “отрицательным". Левередж остается “нейтральным” в тех случаях, когда собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Для того чтобы продемонстрировать эффект финансирования, рассмотрим сначала свободную от долгов собственность, цена которой составляет 500 ООО долл. Баланс по ней показан в табл. 10-1. Предположим, что данный объект приносит чистый операционный доход, показанный в табл. 10-2.

Покупатель, выкупивший объект за 500 000 долл. только собственных средств, получит текущий доход в 65 000 долл., таким образом, общая ставка дохода (overall rate of return, OAR) составит 13% (65 000 долл./500 000 долл. = 13%). Конечная отдача будет выше, если поднимется чистый операционный доход (net operating income, NOI) и/или возрастет стоимость собственности и она будет перепродана по более высокой цене, чем первоначальные затраты. Вместе с тем, потеря при продаже или снижение NOI приведет к тому, что конечная отдача будет ниже, чем OAR в 13%. В большинстве случаев кредиты на приобреТАБЛИЦА 10-1

Баланс по собственности, свободной от долгов

АКТИВЫ

Здания (и прочие сооружения)

$450 ООО

Земля

50 ООО

Всего

$500 ООО

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Обязательства

$ 0

Собственный капитал

$500 000

Всего

$500 000

ТАБЛИЦА 10-2

Чистый операционный доход, собственность свободная от долгов

Потенциальный валовой доход    $100    ООО

Минус: Поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей    5    ООО

Плюс Прочий доход    3    ООО

Действительный валовой доход    98    ООО

Минус Операционные расходы (не включая финансовые издержки и начисленный износ)    33    ООО

Чистый операционный доход (N01)    $    65    ООО тение приносящей доход недвижимости предоставляются третьей стороной, поэтому продавец получает всю оплату деньгами.

Используя предыдущий пример, предположим, что вместо того, чтобы оплачивать приобретаемый объект только собственными средствами в сумме 500 000 долл., покупатель привлекает первый ипотечный кредит в 400 000 долл., самоамортизирующийся в течение 25 лет и предусматривающий ежемесячные выплаты по ставке 12%. Баланс и отчет о движении денежных средств показаны в табл. 10-3 и 10-4.

За счет получения первого ипотечного кредита в 400 000 долл. денежный платеж самого покупателя уменьшен до 20% от цены (вместо 100%), однако собственник по-прежнему контролирует весь объект. В том случае, если поднимется стоимость собственности или же возрастет чистый операционный доход, именно собственник, а не держатель закладной получит дополнительное вознаграждение. Однако, если собственность обесценится на 20% и/или на столько же снизится получаемый от нее действительный валовой доход, стоимость собственного капитала станет минимальной; в том случае, если ипотечная задолженность превысит стоимость объекта, образуется дефицит.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒