Если допустить, что указанный в данном примере уровень' поступлений денежных средств останется неизменным, то владелец собственного капитала повысит текущую ставку дохода с 13% (собственность, своТАБЛИЦА 10-3

Баланс при первой закладной на собственность

АКТИВЫ

Здания (и прочие сооружения)

$450 ООО

Земля

50 000

Всего

500 000

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАН

Ипотечный кредит

$400 000

Собственный капитал (платеж

инвестора-собственника)

100 000

Всего

$500 000

ТАБЛИЦА 10-4

Отчет о движении денежных средств по заложенной собственности

Потенциальный валовой доход    $100    ООО

Минус Поправка на уровень загрузки и потери при оборе платежей    5    ООО

Плюс: Прочий доход    3    ООО

Действительный валовой доход    $    98    ООО

Минус Операционные расходы    33    ООО

Чистый операционный доход    $    65    ООО

Минус Обслуживание долга: 12 х $4 212,90    50    555

Поступление денежных средств до уплаты налога    $    14    445

бодная от долгов; 65 ООО долл./500 ООО долл. = 13%) до 14,44% (ипотечный долг; 14 445 долл./100 ООО долл. = 14,44%). Это указывает на положительный левередж. В отсутствие финансирования текущая ставка дохода (общая ставка) остается неизменной (13%). Поскольку ипотечная постоянная ниже 13% (50 555 долл./400 ООО долл. = 0,126387), то левередж увеличивает текущие денежные поступления собственника. Помимо более высоких текущих денежных поступлений, последний может получить следующие дополнительные выгоды:

1.    Подоходные налоги (income taxes). В большинстве случаев суммарные затраты на здания и сооружения (450 000 долл., земля не учитывается) могут быть списаны на износ в целях налогообложения независимо от суммы собственных вложений инвестора. Процентные платежи по ипотеке вычитаются из налогооблагаемого дохода.

2.    Повышение стоимости объекта (appreciation). Владелец собственного капитала получит полный доход от прироста стоимости всего актива, а не только собственных средств. Данная форма дохода имеет отложенный характер, обычно он реализуется при перепродаже актива. Часто подобный доход называется доходом от прироста стоимости капитала (capital gain).

3.    Снижение ипотечной задолженности (mortgage reduction). Некоторые выплаты по ипотеке уменьшают основную сумму кредита. Данный вид дохода вплоть до продажи актива также носит отложенный характер.

Многие инвесторы стремятся использовать левередж в максимально возможной степени. Однако до тех пор, пока собственность не будет приносить доходов, превышающих стоимость заемных средств, левередж будет отрицательным. Наивысший левередж показан в следующем примере.

Предположим, что инвестор-собственник способен привлечь второй ипотечный кредит в 100 000 долл. в добавление к первому кредиту в 400 000 долл., описанному ранее. Вторая закладная предусматривает периодические выплаты одних только процентов (14%) и “шаровой” платеж по истечении трех лет. Поскольку инвестор получает кредиты на всю собственность, он не вносит собственных средств. Данная ситуация, при которой владелец недвижимости привлекает заемные средства на всю (или даже более) стоимость объекта, определяется как полная ипотека (mortgaging out).

ТАБЛИЦА 10-5

Баланс, первое и второе ипотечное финансирование под собственность


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒