АКТИВЫ

Здания (и прочие сооружения)

$450 000

Земля

50 000

Всего

$500 000

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Ипотечный кредит (первый)

$400 000

Ипотечный кредит (второй)

100 000

Собственный капитал

Всего

$500 000

Соответствующие баланс и отчет о движении денежных средств приведены в табл. 10-5 и 10-6. Поскольку покупатель не вкладывает в объект собственных средств, то 445 долл. поступлений до уплаты налога определяют неограниченно высокую ставку дохода на ‘ собственный капитал”. Кроме того, собственник может получить экономию на подоходном налоге благодаря тому, что из налогооблагаемой суммы вычитаются проценты и сумма начисленного износа; он получит также доход от повышения стоимости объекта. Далее, собственник выигрывает от постепенного снижения задолженности по первому ипотечному кредиту с амортизацией последнего.

Однако существует и ряд отрезвляющих моментов. Первый из них состоит в том, что при снижении рентного дохода и/или росте операциТАБЛИЦА 10-6

Отчет о движении денежных средств, первый и второй кредит под собственность

Потенциальный валовой доход    $100    ООО

Минус: Поправка на уровень загрузки и потери при оборе платежей    5    ООО

Плюс Прочий доход    3    ООО

Действительный валовой доход    $    98 ООО

Минус Операционные расходы    33    ООО

Чистый операционный доход    $    65 ООО

Минус Обслуживание долга по первому кредиту    50    555

Проценты по второму кредиту    14    ООО

Поступление денежных средств до уплаты налога    $    445

онных расходов поступление денежных средств станет отрицательным. В этом случае собственник должен найти деньги для покрытия дефицита или же он потеряет недвижимость. Вторая проблема возникнет через три года, когда наступит срок осуществления “шарового” платежа. Собственник потеряет объект, если он не разрешит проблему “шарового” платежа по второму ипотечному кредиту в 100 ООО долл. Возможные варианты решения: 1) проведение новых переговоров со вторым кредитором о продлении кредита, 2) привлечение еще одного второго ипотечного кредита для погашения уже существующего, 3) рефинансирование всего долга за счет получения нового первого кредита или младшего кредита, 4) получение 100 ООО долл. из источников, не связанных с данной собственностью, для покрытия задолженности по второй закладной. В случае неудачи этих попыток инвестор потеряет собственность — лишится права выкупа; ему также будет предъявлен иск о погашении суммы долга, превышающей выручку от продажи заложенного объекта, за исключением тех случаев, когда первая и/или вторая закладная исключают право оборота на прочие его активы. Сумма иска будет равна разнице между стоимостью собственности при его продаже и остатком полученного под нее кредита.

Оправдывающее обстоятельство

При первичном выпуске кредита существует возможность включить в его условия положение об отказе от права оборота (оправдывающее обстоятельство). Отказ от права оборота (nonrecourse) означает, что при погашении задолженности кредитор должен рассчитывать только на саму заложенную собственность, не предъявляя каких-либо иных требований к заемщику. При включении данного положения в условия ипотечного кредита более привлекательной становится собственность с высоким левереджем. Заемщик может потерять лишь собственный капитал, однако он не несет личной ответственности за долг.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒