Левередж и цена

Многие инвесторы в недвижимость готовы платить за собственность больше в том случае, если они могут добиться высокого левереджа при отсутствии права оборота. В предыдущем примере при условии получения кредита на сумму, близкую к цене покупки, оптимистичные или склонные к риску инвесторы будут готовы заплатить за собственность на 10—20% больше его рыночной стоимости. В случае неудачи они либо вообще ничего не потеряют, либо могут потерять минимум собственных средств; в случае же роста дохода или стоимости объекта они могут получить гораздо больше. Благоприятное финансирование, проявляющееся в высоком левередже, может привести к росту цены. Однако оно не отражается на стоимости собственности.

Другие инвесторы гораздо более консервативны. Они готовы заплатить за объект значительные собственные средства при условии получения низкопроцентного кредита. Низкопроцентный кредит увеличивает сумму денежных поступлений на собственный капитал и ослабляет негативные последствия снижения арендного дохода и/или роста процента недоиспользования объекта, повышения операционных расходов. Рост, собственного капитала уменьшает вероятность нежелательной потери права на выкуп имущества и увеличивает сумму денежной выручки при перепродаже.

Например, предположим, что собственность предложена на продажу за 500 ООО долл. вместе с 8,%-ной ипотекой в 300 ООО долл., до полной амортизации которой осталось 20 лет. Ежемесячный платеж по долгу составляет 2509,32 долл.; таким образом, годовые выплаты по обслуживанию долга равны 30 112 долл.

Сразу после приобретения объекта баланс и отчет о движении денежных средств имеют вид, показанный в табл. 10-7 и 10-8. Обратите внимание на то, что денежные поступления в сумме 34 888 долл. обеспечивают 17,44%-ную ставку на собственный капитал в 200 000 долл. Хотя для данной ипотеки характерен меньший левередж, чем для 80%-ного кредита, однако благоприятная ставка процента обеспечивает значительный текущий денежный доход. Кроме того, при данном кредите, до истечения срока которого остается 20 лет, наращивание собственного капитала через погашение ипотечной задолженности будет происходить быстрее, чем в случае получения нового кредита на 25-летний или 30-летний срок.

Принимая во внимание эти потенциальные выгоды, проницательные покупатели способны заплатить за собственность с переходящим низкопроцентным финансированием несколько больше ее рыночной стоимости. Можно определить максимальную сумму прироста платежа за собственность, обусловленного одновременной передачей низкопроцентного кредита (предположительно цена сделки не достигнет соответствующего потолочного уровня). Для того чтобы сделать это, во-первых, определим разницу в регулярных выплатах между данным кредитом и кредитом на ту же сумму и такой же срок, однако предоставляемым под рыночный процент. Во-вторых, оценим эту разницу, умножив ее на фактор аннуитета для кредита, предоставленного на тот же срок под преобладающий на рынке процент. Результат покажет текущую стоимость экономии в платежах по кредиту. С учетом текущей ставки 12% эти шаги выглядят следующим образом:

ТАБЛИЦА 10-7

Баланс при продаже собственности с переходящим низкопроцентным кредитом

АКТИВЫ

Здания (и прочие сооружения)

$450 000

Земля

_5.0 00

Всего

$500 000

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Ипотечный кредит

$300 000

Собственный капитал (собственный

платеж покупателя)

200 000

Всего

$500 000

ТАБЛИЦА 10-8

Отчет о движении денежных средств при продаже собственности с низкопроцентным ипотечным кредитом

Потенциальный валовой доход    $100 ООО


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒