Впервые издаваемый в России, один из наиболее популярных учебников Американского общества оценщиков. Доходчиво, с использованием конкретных примеров анализируются основные подходы к оценке недвижимости. Описан базовый математический аппарат оценки, показано применение в расчетах финансовых калькуляторов. Большое внимание уделено финансовым инструментам в сделках с недвижимостью, технике ипотечно-инвестиционного анализа, методам оценки новых инвестиционных проектов.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.98

АКТИВЫ

Здания (и прочие сооружения)

$450 000

Земля

50 000

Всего

$500 000

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Ипотечный кредит (первый)

$400 000

Ипотечный кредит (второй)

100 000

Собственный капитал

Всего

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.97

Если допустить, что указанный в данном примере уровень' поступлений денежных средств останется неизменным, то владелец собственного капитала повысит текущую ставку дохода с 13% (собственность, своТАБЛИЦА 10-3

Баланс при первой закладной на собственность

АКТИВЫ

Здания (и прочие сооружения)

$450 ООО

Земля

50 000

Всего

500 000

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.96

ЭФФЕКТ ФИНАНСОВОГО ЛЕВЕРЕДЖА

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование заемных средств для завершения инвестиционной сделки. В тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретенных с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту, левередж является положительным или благоприятным. Инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.95

В тех случаях, когда третья сторона не готова предоставить кредит, финансирование сделки может осуществляться продавцом. Чем выгоднее условия кредита, тем более высокую цену будет стремиться получить продавец. Поскольку финансирование не сказывается на стоимости, последняя намного ниже цены. Для приведения цены недвижимости к ее стоимости следует определить рыночную стоимость (а не номинальную сумму) закладной, выданной в сделке, и прибавить ее к сумме денежного платежа нового собственника.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.94

Нередко собственность рефинансируется ее новым владельцем; это означает, что покупатель получает новый кредит с основной суммой большей, чем остаток основной суммы старого кредита. Новый кредит позволяет погасить старую ссуду и уменьшает обязательный денежный платеж самого инвесгора-покупателя. Он может покрывать свыше 75% цены покупки. В других сделках существующие долги переходят вместе с продаваемой собственностью и принимаются покупателями, которые оплачивают собственный капитал.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.93

Например, предположим, что речь идет о втором ипотечном кредите в 100 ООО долл., предоставленном по 8%-ной добавленной ставке на 25 лет. За 25 лет общий процент составит 25 х 8% = 200% от основной суммы. Таким образом, основная сумма равна 100 000 долл. фактического кредита плюс 200 000 долл. процентов. Всего за 25 лет (300 месяцев) будет выплачено 300 000 долл. Деление 300 000 долл. на 300 месяцев дает 1000 долл. ежемесячных выплат. Эффективная ставка равна

11,27%. (см. колонку 6 для 11,25%, за 25 лет).

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.92

Механическая оценка VRM с использованием показателей отдачи затруднена вследствие невозможности составить точный прогноз будущих процентных ставок. Текущая стоимость может быть определена, исходя из минимального и максимального уровней процентной ставки. Однако наилучший подход — привязать отдачу к заранее построенному индексу; но она не должна превышать заданный потолок или быть ниже установленного минимального значения.

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.91

Например, кредит в 400 ООО долл., предоставленный под 12% на 25 лет, предусматривает ежемесячные выплаты 4212,90 долл. Как дополниТАБЛИЦА 9-5

График погашения “пружинного” ипотечного кредита (с выплатами одних только процентов)

Год

Процент (в долл.)

Основная сумма (в долл.)

Сумма платежа (в долл.)

Фактор реверсии (в доля.)

Текущая стоимость (в долл.)

48 000

48 000

Анализ и оценка приносящей доход недвижимости стр.90

Оценка такого кредита при любой ставке отдачи проводится в три этапа:

Этап 1. Учет процентных выплат как аннуитета и определение их текущей стоимости.

Этап 2. Учет “шарового” платежа как реверсии и определение его текущей стоимости.

Этап 3. Сложение результатов первых двух этапов и тем самым определение общей текущей стоимости кредита.