Поговорка "Скупой платит дважды" справедлива и для заказ-чика-застройщика индивидуального строительства. На практике экономия зачастую зависит от того, насколько умело будущий домовладелец выступает в роли застройщика на собственной стройплощадке, и от финансового менеджера, отвечающего за расход личных средств.

При выборе участка следует обратить внимание, кроме стоимости, на следующие условия строительства дома:

П транспортную доступность и качество подъездных дорог;

П обеспечение необходимой инфраструктурой, как инженерной (тепло, газ, вода, электричество, канализация), так и социальной (школы, больницы, театры, стадионы и др.);

П экологическую безопасность (соседство промышленных предприятий, сельскохозяйственных производств);

П конфигурацию, рельеф, ориентацию участка по сторонам света; П застройку на соседних участках.

На самом деле, уже при выборе участка очень важно определиться с тем, какие проблемы вам необходимо решить, чтобы в дальнейшем ваш дом, который вы планируете на этом участке построить, не попал в разряд "самостроя" и не оказался объектом "вне закона". Помните, что при приобретении участка вся ваша деятельность не сводится только к просмотру предлагаемых вариантов и уплате денег!

Приобретение участка

Если у вас расторопный агент по недвижимости, сделку можно совершить в течение пары месяцев, а то и быстрее. Но необходимо пользоваться услугами сертифицированного специалиста, представляющего надежное и хорошо себя зарекомендовавшее риэлтерское агентство. Агентство по недвижимости при заключении сделки должно достоверно выяснить и тщательно проверить следующую информацию:

П Вид права владения участком (право собственности/постоянного пользования/наследуемого владения/аренды). Необходимо проверить подлинность и правильность оформления правоустанавливающих документов у продавца и убедиться в том, что у продавца есть свидетельство о праве собственности на землю, дом или другие строения (если они имеются). Далее следует убедиться в том, что эти документы правильно оформлены и надлежащим образом зарегистрированы. Перечень бумаг может различаться в зависимости от категории земель и основания на право собственности.

П Необходимо удостовериться, что собственник - именно то лицо, которое отчуждает объект, что он не менял фамилию и на учете нигде не состоит.

П Следует выяснить, не находится ли участок в правовом споре, не заложен ли он, не претендуют ли на него наследники первоначального владельца.

П Кадастровый план земельного участка. Объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и которым присвоен государственный кадастровый номер. В кадастровом плане содержатся следующие сведения: местоположение земельного участка (адрес); его площадь; описание границ; сведения о категории земель и разрешенное использование земельного уча стка; экономические и качественные характеристики, а также информация о наличии объектов недвижимого имущества за последние 5 лет.

Примечание

Ограничения на целевое использование участка очень важны - например, под участком может проходить линия связи, электрический кабель или располагаться иной объект, в результате чего земля бывает ограничена в возможном использовании - вплоть до полного запрета возводить капитальные строения. Заранее разузнайте, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, поскольку рядом пролегает газопровод высокого давления (там в зоне 300 метров вообще нельзя ничего строить). Не забывайте и про охранные зоны водоемов, линий электропередач, автодорог. В пределах таких территорий использование земли, как правило, ограничено.

П Уплачены ли за участок все необходимые налоги и сборы. Если у владельца есть задолженности по платежам, то после завершения сделки все его долги перейдут к новому владельцу вместе с имуществом.

П Точность соответствия границ участка всем документам. Для сделки должны быть точно определены границы земельного участка - его точное расположение на местности, включая координаты, длины сторон, площадь, границы межевания. Участок должен быть нанесен на кадастровую карту, пройти регистрацию в "Роснедвижимости" и иметь межевое дело.

П Правильность пакета документов на приобретение. Во избежание неприятных сюрпризов нужно предпринять следующие шаги:

• получить справки об отсутствии ограничений/обременений на участке, например, по выписке из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Выписка из ЕГРП, в форме, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, содержит информацию об адресе объекта, правообладателе, зарегистрированных правах, обременениях и ограничениях, в том числе об арестах. В выписке из ЕГРП указываются сведения, содержащиеся в ЕГРП, на дату ее выдачи. Срок действия выписок из ЕГРП не установлен, хотя на практике, большинством банков, нотариусов, комиссий и отделов по предоставлению субсидий льготным категориям граждан, конкурсных комиссий и других организаций, куда вам требуется представить выписку из реестра, могут устанавливаться частные требования к дате выдачи выписки (как правило, не старше 10 или 30 дней);

• установить границы участка (выезд геодезии, установка межевых знаков);

• получить кадастровый паспорт (в подтверждение того, что межевание проведено);

• убедиться в отсутствии судебных споров с соседями по границам участка;

• получить справку о подземных коммуникациях либо организовать выезд специалистов и провести топографическую съемку с указанием всех подземных коммуникаций, не относящихся к дому;

• получить все справки об отсутствии задолженностей по обязательным платежам - из налоговой инспекции, администрации или правления СНТ (садового некоммерческого товарищества);

• убедиться, что в Бюро технической информации (БТИ) не заведены инвентарные дела на строения, которых уже нет. Если к участку подведены (подключены) коммуникации, то получить от продавца все соответствующие документы и выкопировку участка.

Только после проверки всей этой информации можно оформлять сделку и платить деньги, если только вы не желаете в самом буквальном смысле этого выражения "закопать их в землю". В любом случае, после того, как подходящий участок будет найден, произведите его общую оценку и выясните возможности его дальнейшего развития:

П произведите геодезическое и геологическое исследование участка, в т. ч. проведите его экологическую экспертизу, в частности, проверку на радон;

П получите разрешение на строительство.

Г еологическое, геодезическое и экологическое исследование участка

Один из вопросов, который возникает перед законопослушным собственником - это проведение геологического и геодезического исследования участка. Специалисты считают, что эту процедуру нужно пройти в любом случае, хотя бы для того, чтобы выяснить, что находится под планируемым домом и подходит ли для строительства грунт. Это особенно важно, если проектом предусматривается строительство подвальных помещений. Проведя эти работы, покупатель будет знать, на каком уровне находятся грунтовые воды, каков состав почвы и т. п. Проверка поможет спроектировать правильный фундамент и оградить себя от будущих проблем, например, затопления подвала. Особенно важно геологическое обследование, если вы впоследствии собираетесь заняться прокладкой систем водоснабжения и канализации.

Наконец, не менее важную роль играет и экологическая экспертиза земельного участка. Экология участка - это тот вопрос, которому сегодня нужно уделять внимание как настоящим владельцам имущества, так и будущим. Ведь люди приобретают загородную недвижимость и занимаются строительством с тем, чтобы покинуть загазованные города с неблагоприятной экологической обстановкой. Но зачастую они даже не подозревают о том, что могут оказаться в еще более неблагоприятном месте, которое окажет крайне негативное влияние на состояние здоровья!

Экологическая экспертиза участка проводится по следующим направлениям:

П Экспертиза участка на предмет химического и бактериологического исследования воды источника водопотребления (скважина, колодец, родник). Стандартный химический и бактериологический анализ позволяет выявить большинство загрязнителей, поступающих в воду как в результате естественных природных процессов, так и в результате хозяйственной деятельности человека. Расширенный анализ включает замеры по всем параметрам стандартного и дополнительно позволяет выявить наличие в воде пестицидов, фенола, радиоактивности, поверхностно-активных веществ (возможно, на месте бывшей свалки, при близком расположении промышленных объектов или агропромышленных комплексов, рядом с бывшими сельскохозяйственными полями или на их месте).

П Анализы почвы, в том числе: химический, агрохимический, радиологический, паразитологический, микробиологический. Это особенно актуально для тех, кто планирует не только строительство, но и занятия садоводством, так как позволяет выявить наличие в почве тяжелых металлов, нефтепродуктов, радионуклидов, бактерий (в том числе болезнетворных), возбудителей кишечных паразитарных заболеваний.

П Химико-газовый и микробиологический анализ воздуха. Вопреки распространенному мнению, воздух может быть загрязнен не только в городах. К основным источникам загрязнения атмосферного воздуха следует относить автомобильный транспорт, теплоэлектростанции, отработанный воздух различных производств, выбрасываемый в атмосферу через высокие трубы.

П Измерение уровней электромагнитного излучения. Превышение уровня электромагнитного излучения - это одна из самых распространенных проблем современности, и каждый современный человек ежедневно подвергается его воздействию. Причем источниками электромагнитного излучения являются не только бытовые электроприборы, компьютеры и мобильные телефоны (вряд ли вы откажетесь от всех этих благ современной техники, без которых многие просто не мыслят своей жизни). Особую опасность для здоровья представляют собой такие мощные источники электромагнитного излучения, как линии электропередач (ЛЭП), радио- и телевизионные вещательные станции, радиолокационные установки, различные системы радиосвязи, технологические установки в промышленности, трансформаторные подстанции и многое другое. Они представляют собой реальную опасность для здоровья, причем особенно чувствительны к их воздействию система кроветворения, центральная нервная и нейроэндокринная системы.

П Радиологические измерения и измерение равновесной концентрации радона. Радон - это тяжелый природный радиоактивный газ, прозрачный, без цвета и запаха. Радон Rn-222 образу ется в недрах земной коры в результате распада урана и тория, входящих в состав различных горных пород. В дома радон попадает из земли через подвалы, может выделяться из большого количества строительно-отделочных материалов. Из-за относительно низкого уровня воздухообмена внутри зданий концентрация радона гораздо выше, чем на открытом воздухе, и особенно увеличивается в зимнее время. Более того, радон очень хорошо растворим в воде и может интенсивно концентрироваться в ванной комнате и на кухне (исследования показали, что при включенной на 30 минут горячей воде концентрация Rn-222 в ванной комнате увеличивается в 20-25 раз). При использовании скважинного водоснабжения концентрирование радона идет еще более интенсивно. Суть проблемы: будучи газом, радон проникает в легкие и вызывает облучение биологических тканей, что приводит к возникновению рака. Согласно результатам многолетних исследований, частота смертности населения США от облучения радоном составляет до 20 тыс. случаев в год. Более того, по оценке Научного комитета ООН по действию атомной радиации, радон вместе со своими дочерними продуктами радиоактивного распада ответственен примерно за 75% годовой индивидуальной эффективной дозы облучения человека.

Получение разрешения на строительство

Разрешение на строительство выдается администрацией района того региона, где ведется стройка. Для получения этого документа необходимо передать в районный отдел архитектуры следующий пакет документов:

1. Заявление с просьбой разрешить строительство дома на земельном участке;

2. Копию свидетельства о регистрации права собственности на землю;

3. Копию кадастрового плана участка;

4. Копию договора купли-продажи участка;

5. Копию личного паспорта;

6. Ходатайство местной администрации;

7. Справку местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;

8. Ситуационный план, заверенный в местной администрации;

9. Согласование со службами (газовая, электросеть, "Ростелеком");

10. Проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.

Срок подготовки разрешения - один месяц. Разрешение на строительство выдается в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Сданные копии документов не возвращаются. Проект дома возвращают собственнику с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.

Примечание

Архитектурный проект дома должен быть выполнен фирмой, имеющей соответствующую лицензию на право проектирования зданий и сооружений. Фирма должна предоставить распечатанный проект с чертежами поэтажных планов и фасадов, с подписями всех исполнителей и синей печатью на каждом листе. К проекту прикладывается копия лицензии на проектирование, с отметкой "копия верна" и синей печатью фирмы.