Хуже обстоят дела, если земельный участок находится в пожизненном наследуемом владении или в бессрочном пользовании. С момента вступления в действие нового Земельного кодекса РФ граждане имеют право перевести такие земельные участки в собственность (для граждан РФ бесплатно) либо заключить договор аренды соответствующего земельного участка. Если на таком земельном участке, расположенном на территории, административно подчиненной Санкт-Петербургу, находится какой-либо зарегистрированный на праве собственности объект недвижимости (жилой дом, например), возможно заключение сделки купли-продажи этого объекта.

При совершении такой сделки покупатель получает в дальнейшем право либо выкупить земельный участок, либо заключить договор его аренды. Правда, объектом сделки в данном случае будет не сам земельный участок, а находящееся на нем недвижимое имущество, а земельный участок перейдет новому владельцу на праве собственности или аренды. Следует учитывать, что в Ленинградской области Ленинградская областная регистрационная палата (ЛОРП) отказывается регистрировать сделки подобного рода.

Земельный участок может находиться у владельца на праве аренды. В данном случае возможно заключение договора цессии (уступки права аренды), в соответствии с которым владелец передает принадлежащие ему согласно договору аренды права пользования и владения земельным участком. Как правило, для заключения договора цессии требуется согласие собственника. В некоторых случаях заключение договора цессии невозможно — если это оговорено в договоре аренды. Опять же, если на земельном участке, находящемся у владельца на праве аренды, есть жилой дом, который принадлежит собственнику на праве собственности, право аренды при продаже жилого дома в любом случае переходит новому собственнику.

Большое значение при покупке земельного участка имеет его целевое назначение. Если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, а вы намерены построить на нем коттедж, то через некоторое время к вам могут явиться государственные чиновники и предложить за свой счет снести возведенное строение, уплатить штраф, а также стоимость рекультивации земельного участка. Для строительства коттеджа необходимо, чтобы земельный участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение подсобного хозяйства, дачное строительство или под садоводство. Следует учитывать, что в соответствии с Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» запрещены возведение на территории садового участка хозяйственных сооружений и регистрация граждан в расположенном на садовом участке доме в качестве основного или временного места жительства.

Целевое назначение земельного участка можно, конечно, и изменить, но это потребует дополнительных вложений денежных средств (зачастую немалых). Кроме того, необходимо будет предоставить государственным чиновникам четкое и ясное обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую (это может быть, например, подтвержденное соответствующими специалистами истощение земель сельскохозяйственного назначения, не подлежащих восстановлению).

Не стройте замков на песке

Еще до приобретения земельного участка в собственность желательно получить сведения о том, на каких грунтах будет расположен ваш дом. Это необходимо для того, чтобы впоследствии вы могли строить то, что хотите. Ведь вполне возможно, что вы мечтаете о трехэтажном особняке, а на приобретаемом земельном участке из-за слабости грунтов можно возвести только двухэтажное здание. Иногда свойства грунтов не позволяют пробурить скважину для подачи питьевой воды или организовать локальную канализацию, в то время как централизованная канализационная система отсутствует и ее строительство намечено на далекое-далекое будущее, да и то — может быть.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒