Однако и на рынке новостроек покупатель может столкнуться с проблемами. Сейчас почти все жилье распродается на стадии строитель--ства, что неудивительно: с начала возведения дома до его сдачи госкомиссии цены вырастают в среднем на 30-40%. Риэлторы предостерегают: следует иметь дело только с предельно открытыми компаниями. Конкретный инвестор (застройщик, подрядчик), с которым предстоит оформить договор, должен обладать всеми правами на строящуюся квартиру.

Увы, договорные обязательства компании не всегда бывают узаконены «от и до». Речь идет о грамотно составленном протоколе распределения площадей в доме: каждая квартира должна быть закреплена за определенным лицом (какой-то процент жилья за генинвестором, другой — за заказчиком и т.д.). Должны быть в порядке документы на землю, разрешение на строительство. Случается, отдельные пункты договора оформляют задним числом или правоустанавливающие документы не готовы, а чуть ли не все квартиры в непостроенном доме уже проданы.

Могут произойти более серьезные неприятности, когда деньги, перечисленные частными инвесторами на банковский счет или в кассу застройщика, не используются по целевому назначению. Собирая средства на строительство других объектов, он может вложить их в тот проект, который нужно быстрее завершить.

Продавая жилье на стадии строительства, застройщик фактически подстраховывает свою деятельность, возвращая деньги еще до завершения проекта. К тому же в договоре о долевом участии в строительстве указаны лишь предполагаемые сроки сдачи дома госкомиссии (к примеру, II квартал 2007 г.). Реальные сроки, как правило, отодвигаются на три-четыре месяца в лучшем случае, а в худшем — можно столкнуться с долгостроем.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

Первый важный шаг при покупке квартиры — грамотно составить договор, от условий которого зависит цена, время получения квартиры в собственность, возможность устранения каких-либо дефектов. Существует три вида договора: инвестиционный контракт, договор уступки права требования и предварительный договор купли-продажи. Содержание первых двух документов представляет собой подтверждение участия покупателя в создании недвижимости. Третий вид менее распространен, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной госкомиссии новостройке.

Каждый из этих договоров дает следующие права: получение квартиры и оформление ее в собственность. Первое право приобретают с момента полной оплаты квартиры по договору, второе — после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома госко-миссии и подписания соответствующего протокола о распределении долей.

От чего зависит стоимость квартиры? Прежде всего от количества квадратных метров. В договоре должны быть точно зафиксированы и не подлежать изменению площадь квартиры и цена одного квадратного метра. Иначе к окончанию строительства стоимость жилья может существенно увеличиться, а площадь — не соответствовать первоначальной. При этом должно присутствовать условие, по которому рассчитывают стоимость только фактически получаемых квадратных метров. За оформление права собственности на квартиру нужно заплатить как государственным структурам, так и агенту, который ведет весь процесс покупки недвижимости.

С момента приобретения права собственности владелец новой квартиры, согласно постановлению правительства Москвы от 08.12.98 г. № 942, должен оплатить коммунальные платежи за четыре месяца вперед. Ставка составляет примерно 20 рублей за один квадратный метр. Однако бывает, что в договорах предусматриваются платежи со дня сдачи дома госкомиссии, что на 3-9 месяцев продлевает их погашение.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒