Возможности кредиторов ограничены отсутствием у них долгосрочных денежных ресурсов. Поэтому должен существовать механизм привлечения таких ресурсов с инвестиционных финансовых рынков.

Инструментом здесь, в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, должны стать эмиссионные ипотечные ценные бумаги — особый вид обеспеченных облигаций.

Обеспечением эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются первичные ипотечные активы, то есть сформированные специальным образом пулы закладных или ипотечных кредитов. В основе этих активов лежит заложенная жилая недвижимость.

Наиболее важной отличительной чертой этих ценных бумаг является их надежность. Она обусловлена ликвидностью, т.е. продаваемостью, их обеспечения. Без этого требования рассчитывать на серьезные инвестиции в жилищную сферу весьма проблематично.

Из-за недостаточной развитости российского рынка недвижимости и, как следствие, отсутствия надежных методик оценки недвижимости, за исключением оценки жилых помещений, в начальных стадиях развития системы ипотечного жилищного кредитования следует ограничиться только жилой ипотекой.

Безусловно, ипотечные бумаги будут обладать надежностью только при условии соблюдения определенных правил формирования их обеспечения и требований к их эмитентам. Риски от других операций эмитента не должны влиять на надежность выпускаемых ипотечных ценных бумаг.

Отсюда вытекает ограничение на виды деятельности организаций, выпускающих эмиссионные ипотечные ценные бумаги, а также необходимость выделения ипотечных активов в отдельную конкурсную массу.

Исходя из вышесказанного, эмитентами ипотечных ценных бумаг могут быть лишь те кредиторы, которые в своей деятельности ограничиваются преимущественно деятельностью на ипотечном рынке, т.е. ипотечные банки. Однако из-за отсутствия достаточного количества ипотечных кредитов еще не возникли условия для создания ипотечных банков. Поэтому между кредитором — универсальным банком — и инвесторами системы должны возникнуть специализированные организации — ипотечные агентства

Ипотечные агентства

Основными функциями ипотечных агентств будут:

•    выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

•    формирование первичных ипотечных активов;

•    эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на инвестиционных финансовых рынках.

Если агентства выкупают у кредиторов закладные, для осуществления их деятельности не требуется лицензии Банка России.

Если агентства будут работать с правами требования по ипотечным кредитам, они должны обладать лицензией небанковской кредитной организации.

Ипотечные агентства в форме коммерческих банков ограничены в своих возможностях. В соответствии с существующими нормативами Банка России оборот закладными как ценными бумагами требует 50%-ного резервирования. Это существенным образом влияет на стоимость привлекаемых долгосрочных денежных ресурсов.

Ипотечные агентства могут также стать агентами региональных администраций по размещению облигаций государственных жилищных займов путем предоставления сформированных первичных ипотечных активов в качестве их обеспечения.

В этом отношении центральную роль может и должно сыграть Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное со 100-процентным государственным капиталом в 1997 году. Активная позиция Агентства на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг является необходимым условием развития массовой ипотеки в стране и интегрирования региональных ипотечных рынков в единый общероссийский ипотечный рынок.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒