Несмотря на то, что Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ официально отдается предпочтение двухуровневой модели построения отношений на ипотечном рынке, большинство регионов ориентируется на собственные «квазиипотеч-ные» наработки, изящество которых порой прямо противоположно результатам. Все «простые решения» ориентированы на использование бюджетных ресурсов и требуют их постоянного вливания. Этим тормозится процесс развития ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе ипотечного кредитования.

В качестве примера наиболее типичной квазиипотечной схемы можно привести Программу улучшения жилищных условий, разработанную и реализуемую в г. Саров Нижегородской области, а также применяемую в Вологодской, Калужской, Кировской, Костромской, Нижегородской и Ульяновской областях. Отголоски этой схемы можно встретить и во многих других региональных «ипотечных» программах.

В рамках данной программы финансирование осуществляется по замкнутой схеме, полностью за счет средств региональных (местных бюджетов), через посредство специально создаваемых фондов. Возникающие денежные обязательства заемщиков не могут быть рефинансированы, поскольку первичные права требования не оформлены банковскими кредитными договорами — отсюда и низкое «качество» ипотечных обязательств.

В Красноярском крае проблема жилищного обеспечения решалась с помощью аренды с последующим правом выкупа. В ряде регионов получили развитие «натуральные» схемы ипотечного кредитования, как, например, в Белгородской области, где возврат «ипотечных» ссуд осуществляется как денежными средствами, так и сельскохозяйственной продукцией.

В «саровской схеме» и ей подобных широко используется механизм продажи жилья в рассрочку (в результате чего возникает ипотека в силу закона). При этом налицо конфликт интересов собственника жилья и кредитора, объединенных в одном хозяйственном субъекте —

некоммерческом фонде. Во-первых, не выполняется условие независимой оценки предмета залога — жилья, которое сам фонд строит и сам же продает в рассрочку. Во-вторых, также возможны искажения при оценке вторичного жилья, передаваемого в зачет.

В-третьих, процедура андеррайтинга при таком «кредитовании» приобретает формальный оттенок, так как фонд заинтересован в скорейшей реализации жилья. В результате возрастают кредитные риски, что делает практически невозможным рефинансирование таких займов. По этой причине развитие схем, основанных на ипотеке в силу закона, фактически прекратилось с 2001 г.

Следует отдать должное попыткам организовать ипотечное кредитование «во что бы то ни стало». Региональные эксперименты способствовали образованию квалифицированных кадров, наработке практического опыта, поиску форм межрегионального общения, оказывали свое влияние на федеральную политику. Так, созданная по инициативе разработчиков «Саровской схемы» «Международная ассоциация ипотечных фондов» (МАИФ) была, несомненно, благим начинанием, повысившим интерес к развитию ипотечного кредитования в регионах страны. Однако недостатки пропагандируемой организаторами схемы и ограничения деятельности МАИФ пропагандой означенной схемы до сих пор не позволили Ассоциации вырасти в национальную общественную организацию профессиональных участников российской системы ипотечного жилищного кредитования.

В то же время необходимость возникновения такого общественного института очевидна, и в настоящее время Госстроем России, ФКЦБ России, АИЖК и рядом субъектов Российской Федерации начата работа по созданию Саморегулируемой организации, главная задача которой состоит в содействии формированию рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской самофинансируемой системы ипотечного жилищного кредитования.


⇐ назад к прежней странице | | перейти на следующую страницу ⇒