Переход к рыночным отношениям в сфере производства и распределения строительной продукции и услуг обуславливает необходимость обеспечить полное сочетание и единство интересов всех субъектов инвестиционно-строительного процесса: заказчика, проектного предприятия, подрядной организации, предприятий изготовителей изделий, материалов, сервисных организаций, покупателей строительной продукции.

В этих условиях существенно возрастает роль договорных отношений и договорной цены на выполнение работ и услуг.

Договорная цена - стоимость, устанавливаемая условиями контракта или соглашения по договоренности между подрядчиком и заказчиком (продавцом и покупателем). Договорная цена строительных услуг складывается в результате соперничества на подрядных торгах подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков продукции, проектировщиков и др.

Можно встретить различные толкования по установлению договорной цены, например:

• договорную цену представляют как результат, не связанный с реальными условиями производства, а как свободно сложившуюся цену, зависящую только от финансовых и ресурсных возможностей подрядчика и заказчика. Этот подход снижает объективные производственно-экономические факторы, и процесс установления договорной цены носит стихийный характер;

• договорная цена приравнивается к обычной сметной стоимости, т.е. она является жестко регламентированным показателем, что в условиях рыночных отношений неправомерно.

В действительности в условиях рыночных отношений договорная цена должна складываться из двух составных частей:

1) базовой (инвесторской) стоимости;

2) надбавок и наценок к базовой стоимости.

Надбавка и наценка - дополнительные показатели, учитывающие факторы рыночной экономики и включающие в себя расходы по договоренности двух сторон:

• сумму наценок по капиталу подрядчика;

• сумму надбавок по выполняемым работам.

Формирование договорной цены на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. При проведении подрядных торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками. В случае когда торги не проводятся, договорная цена устанавливается на основании согласования ее между заказчиком и подрядчиком. Для придания контракту обязательной силы он оформляется юридически. Форма ведомости согласования договорной цены представлена на рис. 4.13.

Форма контрактов, как правило, имеет два раздела:

1) общие условия:

• определения и толкования, законодательные положения;

• функцйи строительной фирмы и ее представителей, полномочия;

• распределение работ, качество работ;

• срок начала работ и задержки;

• авансы, сертификаты и платежи;

• урегулирование споров, особые риски, уведомления, изменение стоимости;

• валюта и валютные курсы.

2) конкретные условия:

• гарантии, платежи, льготы, убытки, страхование;

• нормативы, субподрядчики, рабочая сила, материалы, оборудование, эксплуатационные расходы, завершение работ.

В настоящее время в инвестиционной сфере существует несколько форм контрактов на выполнение подрядных работ, в которых главными критериями являются: форма взаимоотношений участников инвестиционного процесса и цена контракта.

1. Контракт с установленной твердой общей суммой: Контракт с установленной твердой общей суммой без дифференцирования составляющих ее частей или слагаемых предусматривает выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной суммы после выполнения работ, определенных проектом или спецификацией. Обусловленная сумма не подлежит пересмотру, за исключением случаев внесения изменений самим заказчиком в проект в ходе его выполнения. Такая цена называется паушальной (с нем. pauschal - всего, в общем, на круг) и употребляется, когда речь идет об установлении одной общей суммы за партию однородных или разнородных товаров, работ, услуг, или цена на круг для общего количества товара без различия по сортам, качеству. Контракт с паушальной ценой для инвестора (заказчика) имеет следующие преимущества:

• минимальный финансовый риск, поскольку подрядчик гарантирует непревышение договорной цены;

• точное определение издержек реализации проекта на ранней стадии;

• меньшие инвестиционные расходы;

• сокращение и упрощение обязанностей по управлению и надзору за ходом выполнения работ, ограничиваясь только контролем за соблюдением сроков и качеством выполняемых работ.

Для подрядчика такой тип контракта имеет следующие недостатки:

• увеличение финансового риска в связи с ростом цен на материалы, конструкции, оборудование, проектно-изыскательские работы, заработную плату, субподрядные работы;

• риски и расходы по срыву обусловленного срока выполнения работ в связи с погодными факторами, просчетами и ошибками;

• риски и расходы по экономической, политической и социальной нестабильности.

Общие недостатки применения контракта с паушальной ценой заключаются в большом объеме проектных работ, его большой сложности, увеличения сроков детальной проработки проекта, своеобразном характере работ. Это необходимо прежде всего для подрядчика, который заблаговременно, до срока подачи заявок на торги, должен четко знать виды и объемы работ, конкретные условия строительства, сроки сдачи объекта прежде всего для оценки своих затрат и финансовых возможностей.

2. Контракт с оплатой по объему работ. Основан на определении стоимости работ исходя из объемов работ и рыночных расценок. Первоначально оцениваются предварительные объемы предполагаемых работ по проектным или эскизным материалам, а фактические объемы замеряются и оцениваются по завершению работ.

3. Контракт с возмещением издержек. Основан на оплате заказчиком подрядчику фактических расходов, которые он понес в ходе выполнения работ, а также дополнительных выплат по покрытию накладных расходов и сметной прибыли, неучтенных затрат, и т.п. Дополнительные затраты определяются в настоящее время как фиксированный процент от заработной платы основных рабочих либо в процентах от прямых затрат, либо как переменная величина.

4. Срочный контракт. Предусматривает выполнение подрядчиком определенной работы, услуг в установленный срок. Оплата может производиться за полностью выполненную работу или по этапам.

Контракты 1 - 4 типов могут заключаться с твердой и скользящей ценой.

5. Контракт «под ключ».. Предусматривает выполнение генподрядчиком полного комплекса проектных и строительных^работ по объекту и сдачу заказчику готового к эксплуатации объекта. Его выполнение берут на себя известные проектно- строительные или строительные фирмы, при этом на них возлагается вся полнота ответственности перед заказчиком за разработку и реализацию проекта, при котором совмещаются проектирование и строительство. Этот контракт предусматривает фиксированный срок строительства при оговоренном качестве. Оплата работ чаще всего производится по фактическим затратам с фиксированным вознаграждением, реже по твердой цене.

Твердая цена формируется на момент начала строительства и принимается постоянной на весь инвестиционный проект. При этом твердая цена не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в проект или спецификации, а также при несовпадении планируемых и фактических работ. В контракте с твердой ценой подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционными процессами. Поэтому при подписании контракта необходимо предусматривать дополнительные надбавки на покрытие непредвиденных расходов в графе «Прочие затраты». Такой контракт заключается на короткие сроки, например до

Рис. 4.14. Схема формирования договорной цены года. Контракт с фиксированной ценой не идентичен контракту с паушальной ценой.

Скользящая цена формируется в текущем уровне цен на момент окончания работ, которая уточняется в соответствии с условиями договора и от фактических затрат, которые несет подрядчик. Если контракт заключен в базисном уровне цен, то затраты подрядчика индексируются в зависимости от инфляции и времени выполнения работ по договору. Такие контракты заключаются на длительные сроки - свыше года.

В современных рыночных условиях при оказании строительных услуг заказчик может требовать от подрядчика взятия на себя гарантийных обязательств с внесением предварительно соответствующих залоговых сумм. Гарантийные обязательства могут быть нескольких видов.

1. Гарантийный залог при подаче подрядником предложений в тендерный комитет в размере около 2 % от общей суммы оферты (предложения). Залог выставляется в банке страны, проводящей торги. Если претендент государственная организация, то залог может быть заменен банковской гарантией, 2. Гарантийный залог по выполнению Контракта в размере 10% от стоимости контракта, он охватывает весь период строительства* Залог предназначен для покрытия убытков, связанных с невыполнением подрядчиком условий контракта. Сумма ущерба определяется сторонами по взаимному согласию или через арбитраж.

3. Гарантия состоятельности подрядчика свидетельствует о его финансовых возможностях по оплате работ субподрядчиков, приобретении материалов, выплате заработной платы рабочим.

4. Гарантия эксплуатационного периода определяется в размере 5 -10 % от стоимости объекта. Гарантийный период определяется условиями контракта и служит залогом для покрытия расходов, связанных с устранением дефектов, появившихся в процессе эксплуатации. Эта сумма удерживается заказчиком на гарантийный срок, либо дается банковская гарантия на эту сумму.

Форма контракта, размер и вид гарантий оформляются протоколом (ведомостью) договорной цены и без взаимного согласия заказчика и подрядчика не могут быть изменены. Схема формирования договорной цены (контракта) приведена на рис. 4.14.

Контрольные вопросы 1. Что такое локальная смета, локальный сметный расчет?

2. Что является основой для формирования локальной сметы и какие материалы необходимы для ее составления?

3. Каков порядок составления локальной сметы по ГЭСН-2001?

4. Каков порядок составления локальной сметы по ФЕР-2001 и ТЕР- 2001?

5. В каких ценах может составляется локальная смета?

6. Что такое объектная смета и объектный сметный расчет?

7. Каков порядок составления объектной сметы и в каких ценах она составляется?

8. Что такое сводный сметный расчет стоимости строительства и какие главы он в себя включает?

9. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главе 1?

10. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главе 2?

11. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главам 3 - 7?

12. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главам 8-10?

13. Что включает в себя и как определяется состав затрат по главе 12?

14. Как и в зависимости от каких затрат может определяться базовая стоимость проектных работ и их стоимость в текущих ценах?

15. Какие затраты учитываются за итогом сводного сметного расчета?

16. Что такое договорная цена и как она устанавливается?